Acheter à Maurice, oui — mais pas n’importe comment.
Si vous êtes non-citoyen, l’accès à la propriété à l’île Maurice passe, dans la grande majorité des cas, par des programmes encadrés et approuvés par l’Economic Development Board (EDB) (PDS, Smart City, IRS, RES, etc.). Ces schémas déterminent où vous pouvez acheter, quel type de bien, comment payer, et si vous pouvez obtenir un permis de résidence grâce à votre investissement.
Dans ce guide, EXPAT MAURITIUS vous aide à comprendre les différences entre PDS, IRS, RES et Smart City, les seuils (dont le fameux USD 375,000), les coûts, les étapes et les points de vigilance — avec des repères à jour (notamment les changements fiscaux annoncés pour le 1 juillet 2026 et l’évolution des règles Smart City depuis le 5 juin 2025). (mauritiusassembly.govmu.org)
1) Le cadre général : pourquoi ces programmes existent (et ce que cela change pour vous)
À Maurice, l’achat immobilier par un non-citoyen est réglementé. En pratique, cela signifie que :
- vous achetez le plus souvent dans un schéma EDB (PDS, Smart City, IRS/RES existants, Invest Hotel Scheme, etc.) ; (new.edbmauritius.com)
- ou, dans certains cas, un appartement “G+2” (immeuble d’au moins 2 étages au-dessus du rez-de-chaussée), avec conditions de prix et d’approbation. (edbmauritius.org)
Ce cadre a un avantage majeur : il sécurise le processus (notaire, autorisations, conformité) et peut vous ouvrir l’accès à un permis de résidence si le bien dépasse certains seuils.
2) PDS, IRS, RES, Smart City : définitions simples (et à quoi sert chaque schéma)
PDS (Property Development Scheme) : la référence pour acheter une résidence “premium”
Le PDS (introduit en 2015) est conçu pour développer et vendre des biens résidentiels haut de gamme (villas, appartements selon projets), avec des standards et des services (gestion, sécurité, entretien, etc.). Un point clé : l’acquisition d’un bien d’une valeur supérieure à USD 375,000 peut donner droit à un permis de résidence tant que vous détenez le bien, et ce permis peut s’étendre au conjoint et aux enfants à charge (souvent cités “moins de 24 ans” selon les communications EDB). (new.edbmauritius.com)
IRS (Integrated Resort Scheme) : des projets historiques, encore existants
L’IRS est un schéma plus ancien, associé à des resorts intégrés et des résidences de standing. Même si beaucoup de nouveaux lancements se font désormais en PDS, il existe encore des projets IRS “existants” dans lesquels un non-citoyen peut acquérir un bien. (new.edbmauritius.com)
RES (Real Estate Scheme) : l’ancien schéma pour des développements plus “petits”
Le RES a été historiquement pensé pour des développements résidentiels plus modestes que l’IRS. Comme l’IRS, on le rencontre surtout dans des projets existants, tandis que le PDS est devenu la norme pour de nombreux nouveaux développements accessibles aux non-citoyens. (barnes-mauritius.com)
Smart City Scheme : vivre dans une ville “mixed-use” (habiter + travailler + services)
Une Smart City est un développement mixte (résidentiel + bureaux + commerces + écoles/loisirs selon masterplan) autour du concept “live-work-play”. Les non-citoyens peuvent y acquérir des unités résidentielles (villa, townhouse, appartement, penthouse, duplex selon les projets). (new.edbmauritius.com)
À noter (important pour 2025/2026) : le cadre Smart City a été modifié, notamment avec l’introduction d’un smart city fee pour certains certificats délivrés à partir du 5 juin 2025 et une redéfinition du “package d’incentives” applicable après cette date. (mauritiusassembly.govmu.org)
Appartements “G+2” : une option en dehors des grands schémas (mais encadrée)
Le dispositif G+2 permet à des non-citoyens d’acheter un appartement dans un immeuble d’au moins deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, avec approbation préalable et un prix minimum mentionné par l’EDB (ex. MUR 6 millions dans certaines communications). Un permis de résidence peut être accordé si l’acquisition atteint USD 375,000 (ou équivalent) et reste valide tant que vous êtes propriétaire. (edbmauritius.org)
3) Comparatif clair : quel programme choisir ?
Tableau comparatif PDS vs IRS vs RES vs Smart City vs G+2
| Programme | Type de projet | Biens typiques | Accès non-citoyens | Résidence via achat | Idéal si… |
|---|---|---|---|---|---|
| PDS | Résidentiel premium avec services | Villas, résidences haut de gamme | Oui (schéma EDB) | Souvent associé au seuil > USD 375,000 (résidence tant que détention) | Vous voulez une résidence principale/secondaire sécurisée + services |
| IRS | Resorts intégrés (souvent historiques) | Villas / résidences de standing | Oui (projets existants) | Souvent cité avec USD 375,000 pour résidence (selon cadre EDB) | Vous recherchez un environnement resort / prestige, revente plus “internationale” |
| RES | Développements plus petits (ancien schéma) | Résidentiel (selon projets) | Oui (projets existants) | Peut être rattaché aux mêmes logiques de seuil selon projets/autorisation | Vous visez un projet plus “boutique” (selon opportunités disponibles) |
| Smart City | Masterplan mixed-use (habiter + travailler) | Appartements, villas, townhouses, penthouses… | Oui (schéma EDB) | Peut ouvrir la résidence si conditions de valeur/éligibilité remplies | Vous voulez un écosystème (écoles, bureaux, commerces, mobilité…) |
| G+2 | Condominium hors grands schémas, mais encadré | Appartements | Oui, avec approbation EDB + conditions de prix | Résidence possible si USD 375,000 atteint (validité tant que détention) | Vous cherchez un appartement (souvent plus “flexible” géographiquement) |
Repères officiels (EDB) sur la résidence à USD 375,000 et le cadre G+2 : (new.edbmauritius.com)
4) Permis de résidence grâce à l’immobilier : ce que dit l’EDB (et ce que cela permet)
Dans les schémas EDB (notamment PDS, et selon communications EDB également IRS/RES existants), l’EDB indique qu’un achat supérieur à USD 375,000 peut permettre au non-citoyen d’obtenir un permis de résidence tant qu’il détient le bien. Le conjoint et les enfants à charge (souvent mentionnés jusqu’à 24 ans dans les informations EDB) peuvent être inclus. (new.edbmauritius.com)
Autre point pratique souvent mis en avant : les détenteurs d’un permis de résidence via certains schémas immobiliers peuvent, selon les indications EDB, être exemptés de permis de travail/occupation pour investir et travailler à Maurice (à interpréter correctement selon votre situation : emploi salarié, activité indépendante, structuration…). (new.edbmauritius.com)
Conseil de prudence : “permis de résidence” ne veut pas dire citoyenneté, et les conditions (dépendants, renouvellement, conformité du bien, modalités) doivent être validées au moment du dossier avec les autorités et le notaire.
5) Les étapes d’un achat (process) : de la sélection du bien à l’enregistrement
Voici le déroulé le plus courant pour un achat dans un programme encadré (PDS / Smart City / IRS-RES existant / G+2), que EXPAT MAURITIUS peut vous aider à orchestrer avec les bons interlocuteurs (promoteur, notaire, banque, EDB, etc.).
- Qualification du projet : statut du schéma (EDB), qualité du promoteur, charges de copropriété, règles de location, services inclus, échéancier si achat sur plan.
- Réservation / promesse : documents, dépôt, clauses (calendrier, conditions suspensives, pénalités, etc.).
- KYC & conformité : passeports, justificatifs d’adresse, proof of funds, origine des fonds (banque), etc.
- Demande d’autorisation : selon le cas, le promoteur et/ou le notaire soumet le dossier via les plateformes administratives (cadres EDB/NELS mentionnés dans certains guides). (expat.com)
- Signature de l’acte notarié : le notaire rédige l’acte et vérifie la situation juridique du bien.
- Enregistrement : paiement des droits/taxes applicables et enregistrement de l’acte (Registrar-General).
- Post-achat : raccordements, assurance habitation, gestion locative si besoin, démarches de résidence le cas échéant.
Sur la pratique “notaire + enregistrement + droits” (repères EDB et Registrar-General) : (registrar.govmu.org)
6) Règles de paiement : le point qui surprend le plus depuis décembre 2024
Depuis l’entrée en vigueur de nouvelles exigences (souvent datées du 13 décembre 2024 dans les analyses du marché), les acquisitions de non-citoyens sous plusieurs schémas (IRS/RES/PDS/IHS/SCS) sont associées à une logique de paiement où :
- 85% du prix doit être réglé en roupies mauriciennes (MUR) au promoteur ;
- les 15% restants peuvent être réglés en devise (USD/EUR/…) ou en MUR, selon les cas et la structuration.
Ces éléments sont largement repris dans des publications de place et guides expatriés. (expat.com)
Et si le bien dépasse certains montants, des règles de financement peuvent s’ajouter (par exemple, des publications du marché évoquent un seuil de USD 750,000 avec une première tranche à régler selon des modalités spécifiques, puis financement local possible pour le solde). (sothebysrealty.mu)
Concrètement, cela change quoi pour vous ?
- vous devez anticiper le change EUR/USD → MUR (impact du taux de change et du timing) ;
- vous devez synchroniser banque / notaire / promoteur pour respecter les tranches ;
- si vous achetez sur plan, l’échéancier de paiement devient un sujet central (et doit être cohérent avec votre plan de transfert).
7) Coûts et fiscalité : droits d’enregistrement, taxes de transfert, notaire (et ce qui change au 1 juillet 2026)
À Maurice, les coûts d’acquisition d’un bien incluent généralement :
- Registration Duty (souvent indiqué à 5% dans le cadre général) ; (registrar.govmu.org)
- Land Transfer Tax (souvent indiqué à 5% et payé par le vendeur dans le cadre général) ; (registrar.govmu.org)
- frais de notaire (l’EDB mentionne une échelle “jusqu’à un maximum de 2%”). (new.edbmauritius.com)
Changement majeur à anticiper : à partir du 1 juillet 2026, le cadre légal prévoit des ajustements pour les transferts à des non-citoyens sur des biens relevant des schémas EDB et/ou catégories assimilées. Sur la Land Transfer Tax, la Finance Act 2025 acte l’introduction d’un taux à 10% dans un “Part III” ajouté au Seventh Schedule du Land (Duties and Taxes) Act pour les transferts à des non-citoyens à compter du 1 juillet 2026. (mauritiusassembly.govmu.org)
Sur la Registration Duty, la Finance Act 2025 modifie le Registration Duty Act en introduisant une disposition visant les transferts à des non-citoyens à compter du 1 juillet 2026 pour des biens sous schémas EDB (et cas associés). Plusieurs synthèses professionnelles indiquent une hausse à 10% à cette date : à confirmer sur le dossier (date d’enregistrement, nature du bien, schéma exact). (mauritiusassembly.govmu.org)
Point de vigilance : certaines analyses de marché ont également évoqué des mécanismes de calcul sur la revente (ex. “10% ou 30% de la plus-value, le plus élevé”), mais ce point doit être vérifié sur les textes consolidés applicables au moment de la revente et la structuration exacte (vendeur non-citoyen, premier achat sous schéma, revente à non-citoyen, etc.). (pwc.com)
Tableau des coûts typiques (à budgéter) — ordre de grandeur
| Poste | Qui paie ? | Repère (avant 1 juillet 2026, cadre général) | Évolutions à anticiper |
|---|---|---|---|
| Registration Duty | Acheteur | Souvent indiqué à 5% (cadre général) | Mesures ciblant les transferts à non-citoyens au 1 juillet 2026 (souvent synthétisées à 10% sous schémas EDB) |
| Land Transfer Tax | Vendeur | Souvent indiqué à 5% (cadre général) | 10% à partir du 1 juillet 2026 pour certains transferts à non-citoyens (Finance Act 2025) |
| Frais de notaire | Acheteur | Échelle, l’EDB mentionne jusqu’à 2% max | Variable selon prix et complexité (et parfois TVA selon prestations) |
| Frais de dossier/traitement (selon schéma) | Acheteur / promoteur (selon cas) | Des guides mentionnent des frais administratifs (ex. demandes spécifiques) | Dépend du schéma et de la procédure (EDB/plateforme) |
Sources repères (cadre général 5%/5% + notaire) : (registrar.govmu.org). Base légale pour la Land Transfer Tax à 10% au 1 juillet 2026 (Finance Act 2025) : (mauritiusassembly.govmu.org)
8) Smart City : ce qui a changé depuis le 5 juin 2025 (et pourquoi cela peut influencer les prix)
Pour un acheteur, l’enjeu n’est pas seulement fiscal : l’évolution des incitations et des obligations peut influencer le modèle économique des développeurs (donc la tarification, le phasage et parfois les services/équipements publics).
La Finance Act 2025 modifie les Economic Development Board (Smart City Scheme) Regulations 2015 avec un traitement spécifique selon la date (notamment 5 juin 2025) : introduction d’un mécanisme de smart city fee et adaptation des incitations applicables après cette date. (mauritiusassembly.govmu.org)
En pratique, lorsque EXPAT MAURITIUS accompagne un projet d’achat en Smart City, l’un des points clés consiste à clarifier :
- la date et le statut du certificat Smart City du projet ;
- l’impact possible sur l’offre (infrastructures, équipements, services, calendrier de livraison) ;
- les charges, la gouvernance (syndic/HOA) et les règles de location.
9) Points de vigilance (ce qu’il faut vérifier avant de signer)
- Le schéma exact (PDS vs Smart City vs G+2) et l’éligibilité non-citoyen : tout part de là.
- Le contrat (sur plan vs livré) : calendrier, pénalités, garanties, conditions suspensives, force majeure.
- La stratégie de location : autorisée ou encadrée ? restrictions de courte durée ? gestion locative et fiscalité.
- Les flux financiers : règle 85/15, devise, compte notaire, preuves de fonds, timing de conversion. (expat.com)
- Le calendrier : si vous visez des droits avant une date (ex. avant le 1 juillet 2026), c’est la date d’enregistrement et la réalité administrative qui comptent (délais d’autorisation, notaire, etc.). (mauritiusassembly.govmu.org)
10) Le rôle de EXPAT MAURITIUS dans votre projet immobilier
EXPAT MAURITIUS est une entreprise basée à Maurice, spécialisée dans l’accompagnement à l’expatriation : visas et permis, investissement immobilier, installation (logement, écoles, banque, assurance) et création d’entreprise.
Dans un projet d’achat (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2), l’objectif n’est pas seulement de “trouver une villa” : c’est d’aligner statut immigration, budget global, planning, conformité et usage réel (résidence, location, revente, etc.).
Pour découvrir l’approche et les services, vous pouvez consulter :
- le site EXPAT MAURITIUS (page d’accueil) ;
- Vivre à l’Île Maurice : expatriation clé en main et immobilier ;
- les guides d’expatriation.
FAQ — Immobilier & schémas EDB (avec EXPAT MAURITIUS)
EXPAT MAURITIUS peut-il m’aider à choisir entre PDS et Smart City ?
Oui, car le “bon” schéma dépend surtout de votre objectif : résidence principale, investissement locatif, recherche d’un écosystème (écoles/bureaux/services), ou priorité à la tranquillité et aux services de résidence. EXPAT MAURITIUS vous aide à clarifier l’usage, le budget “tout compris” (droits, notaire, charges), et les contraintes (règles de paiement, calendrier, éligibilité au permis de résidence). L’enjeu est de sécuriser le choix du programme avant de signer une réservation, puis de coordonner les interlocuteurs (promoteur, notaire, banque).
Quel budget prévoir (frais inclus) pour acheter dans un schéma EDB à Maurice en 2026 ?
Au-delà du prix du bien, prévoyez les droits et taxes (registration duty, land transfer tax selon cas), les frais de notaire (l’EDB indique une échelle pouvant aller jusqu’à 2% maximum), et les frais annexes (dossier, banque, assurance, charges de copropriété/HOA). Un point crucial : à partir du 1 juillet 2026, des mesures visent à relever certains taux applicables aux transferts à des non-citoyens sous schémas EDB (souvent synthétisées à 10%). Pour un chiffrage fiable, il faut raisonner sur votre date d’enregistrement et la structure exacte de l’opération. (new.edbmauritius.com)
Puis-je obtenir un permis de résidence en achetant un bien en PDS (ou équivalent) ?
Les informations EDB indiquent qu’un non-citoyen peut obtenir un permis de résidence en achetant un bien éligible au-dessus de USD 375,000 (ou équivalent), le permis restant généralement valide tant que le bien est détenu. Le conjoint et les enfants à charge (souvent indiqués jusqu’à 24 ans dans des communications EDB) peuvent être inclus. Attention : le permis dépend de la conformité du bien, du schéma et du dossier (KYC, fonds, process). EXPAT MAURITIUS peut vous accompagner pour relier correctement investissement immobilier et stratégie de résidence. (new.edbmauritius.com)
La règle “85% en MUR / 15% en devise” s’applique-t-elle à mon achat ?
Beaucoup d’achats de non-citoyens sous schémas (PDS/IRS/RES/IHS/Smart City) sont associés, depuis décembre 2024, à une structuration des paiements où 85% du prix est versé en roupies mauriciennes au promoteur, et 15% peut être réglé en devise ou en MUR selon les cas. Cela implique d’anticiper la conversion, les tranches et le calendrier bancaire/notarial. Comme l’application exacte peut varier selon schéma, type d’achat (sur plan / revente) et date de signature/enregistrement, il faut valider le process avec les professionnels du dossier. (expat.com)
Combien de temps faut-il pour finaliser un achat (autorisation + acte + enregistrement) ?
Le délai dépend du schéma, de la complétude KYC, de la banque (proof of funds et transferts), de la disponibilité du notaire et des délais d’autorisation/plateforme. Sur un bien livré, c’est souvent plus rapide que sur un achat sur plan (où le calendrier est gouverné par les tranches et l’avancement). Si vous avez une contrainte de date (par exemple avant un changement fiscal au 1 juillet 2026), il faut travailler à rebours : autorisation, préparation de l’acte, transferts et date d’enregistrement. EXPAT MAURITIUS peut vous aider à structurer un planning réaliste.
Et maintenant ?
Si vous envisagez d’acheter à Maurice (PDS, IRS/RES existant, Smart City ou G+2), l’étape la plus rentable est de sécuriser le schéma, le budget total et le calendrier avant de réserver. EXPAT MAURITIUS peut vous accompagner de manière globale (immobilier + permis + installation). Pour démarrer, consultez EXPAT MAURITIUS, explorez les guides, ou découvrez l’accompagnement exatriation clé en main.
