Acheter à Maurice coûte plus que le prix affiché.
Entre honoraires de notaire, droits d’enregistrement, TVA éventuelle et autres débours, le budget réel doit être établi avant la signature. À l’Île Maurice, les transferts immobiliers passent par un notaire et le régime fiscal dépend du type de bien, du montage et, pour certains acheteurs étrangers, du schéma d’acquisition choisi. (registrar.govmu.org)
En pratique, le prix de vente doit transiter par le compte du notaire, par chèque bancaire ou par virement bancaire. (lawsofmauritius.govmu.org)
Quels frais faut-il prévoir ?
La bonne méthode consiste à séparer les coûts encadrés par les textes des coûts variables. Les premiers se lisent dans le barème légal; les seconds dépendent du financement, du type de bien et des prestataires choisis. (lawsofmauritius.govmu.org)
Panorama des principaux postes de dépense
| Poste | Règle ou base de calcul | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|---|
| Honoraires du notaire | Barème progressif de 2% sur les premiers Rs 250,000, 1,5% sur les Rs 500,000 suivants, 1% sur le million suivant et 0,5% sur le reliquat, avec minimum de Rs 1,000. (mauritiuslii.org) | Le tarif peut être abaissé avec l’accord de la Chambre des notaires. (lawsofmauritius.govmu.org) |
| Droits d’enregistrement | 5% pour le régime standard; 10% pour certains transferts à des non-citoyens à partir du 1er juillet 2026. (lawsofmauritius.govmu.org) | Le statut de l’acheteur et le type de bien peuvent changer la note finale. (lawsofmauritius.govmu.org) |
| Frais administratifs | Rs 700 par document relatif au transfert d’un bien. (lawsofmauritius.govmu.org) | Ce poste est modeste, mais il s’ajoute à chaque dossier. (lawsofmauritius.govmu.org) |
| TVA | 15% sur les supplies taxables réalisées par un assujetti. (mra.mu) | Il faut vérifier si un service taxable est inclus dans le prix ou facturé à part. |
Ce tableau résume les montants les plus faciles à anticiper. Il ne remplace pas un devis de notaire, surtout si votre achat se fait sur plan, via un programme structuré ou avec un financement bancaire international. (lawsofmauritius.govmu.org)
Cas particulier : PDS, VEFA et achat sur plan
Un achat sur plan peut combiner un document de réservation ou de condition suspensive, puis l’acte final. Les textes d’enregistrement reconnaissent la vente à terme et la VEFA, et le cadre EDB couvre des schémas immobiliers comme le PDS. En pratique, cela peut multiplier les actes et donc les coûts notariaux et administratifs; d’où l’intérêt d’un devis acte par acte. (lawsofmauritius.govmu.org)
Pour aller plus loin dans la préparation du budget global, les guides pratiques pour expatriés peuvent servir de check-list.
Honoraires de notaire : comment les lire sans se tromper
Le barème légal des notaires est progressif. Pour un acte soumis à un droit proportionnel, la grille prévoit 2% sur les premiers Rs 250,000, puis 1,5%, 1% et 0,5% par tranches successives, avec un minimum de Rs 1,000. La loi ajoute qu’un notaire peut, avec l’accord de la Chambre, pratiquer un tarif inférieur au barème.
À titre d’ordre de grandeur, cela donne environ Rs 28,750 sur un bien à Rs 3 million, Rs 43,750 sur Rs 6 million et Rs 63,750 sur Rs 10 million.
Droits d’enregistrement et fiscalité à l’achat
Le droit d’enregistrement standard est de 5% pour la plupart des transferts d’immeubles. Le texte amendé prévoit aussi un taux de 10% pour certains transferts résidentiels à des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026, dans le cadre visé par l’article 3(1G). Le portail officiel rappelle par ailleurs que les non-citoyens peuvent acheter certains appartements en copropriété de type G+2 ou plus, avec approbation préalable et à partir de MUR 6 million. (lawsofmauritius.govmu.org)
TVA et services annexes
La TVA à Maurice est de 15% sur les supplies taxables réalisées par un assujetti. Pour un achat immobilier, le bon réflexe consiste donc à vérifier si le prix annoncé est déjà TTC ou si une facture séparée fera apparaître la TVA sur un service taxable lié au dossier.
Les coûts annexes à ne pas oublier
Les petits postes additionnels sont souvent ceux qui font déraper le budget. Le notaire doit notamment signaler les conséquences d’une sous-déclaration et le fait que le prix doit passer par son compte bancaire ou par virement bancaire, ce qui explique pourquoi les frais bancaires et de change méritent d’être anticipés dès le début. (lawsofmauritius.govmu.org)
- Frais administratifs d’enregistrement : le barème officiel mentionne Rs 700 pour un document relatif au transfert d’un bien. (lawsofmauritius.govmu.org)
- Frais bancaires et de change : ils varient selon la banque, la devise et le circuit de paiement, donc il faut les demander avant tout virement important.
- Assurance emprunteur et assurance habitation : elles dépendent du financement et du niveau de couverture choisi.
- Charges de copropriété : elles concernent surtout les appartements, résidences et programmes en co-propriété.
- Relevés, copies certifiées, expertise ou traduction : ils apparaissent surtout dans les dossiers internationaux ou financés.
Le cadre éditorial et légal du site est précisé dans les mentions légales.
Comment calculer le coût total de votre achat ?
La formule simple est la suivante : prix du bien + honoraires du notaire + droit d’enregistrement + frais administratifs + TVA éventuelle + coûts variables. Plus le bien est cher, plus la partie notariale monte, mais le barème progressif évite que tout le pourcentage s’applique au prix entier.
Exemples de budget fixe hors frais variables
| Prix du bien | Notaire | Droit d’enregistrement | Frais administratifs | Total fixe estimé |
|---|---|---|---|---|
| Rs 3,000,000 | Rs 28,750 | Rs 150,000 | Rs 700 | Rs 179,450. (lawsofmauritius.govmu.org) |
| Rs 6,000,000 | Rs 43,750 | Rs 300,000 | Rs 700 | Rs 344,450. (lawsofmauritius.govmu.org) |
| Rs 10,000,000 | Rs 63,750 | Rs 500,000 | Rs 700 | Rs 564,450. (lawsofmauritius.govmu.org) |
Si votre dossier entre dans le régime visé au 1er juillet 2026, un bien de Rs 6 million ferait monter les coûts fixes à environ Rs 644,450. (lawsofmauritius.govmu.org)
Comment réduire la facture sans prendre de risque ?
- Demandez un devis détaillé du notaire avant de réserver le bien.
- Vérifiez le statut exact du bien et de l’acheteur, car le régime fiscal peut changer selon le montage. (lawsofmauritius.govmu.org)
- Faites confirmer si le prix annoncé inclut déjà la TVA ou un service taxable séparé.
- Anticipez les frais bancaires et les éventuels frais de change avant le transfert des fonds.
- Ne sous-déclarez jamais le prix; le notaire doit vous avertir des risques liés à une déclaration inexacte. (lawsofmauritius.govmu.org)
FAQ — questions fréquentes
Quels sont exactement les frais annexes à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier à l’île Maurice (notaire, droits d’enregistrement, TVA) ?
Les frais annexes les plus courants sont les honoraires du notaire, le droit d’enregistrement, les frais administratifs d’enregistrement, puis, selon le dossier, la TVA éventuelle sur certains services, les frais bancaires et de change, l’assurance et les charges de copropriété. Le point clé est de distinguer ce qui est fixé par la loi de ce qui dépend du vendeur, de la banque ou de la copropriété. Pour éviter les oublis, demandez toujours un chiffrage écrit, poste par poste.
Combien coûtent les frais de notaire à l’île Maurice pour un bien immobilier acquis via un programme PDS ou VEFA ?
Le PDS fait partie des schémas EDB, et la VEFA est reconnue par le régime d’enregistrement. En pratique, le coût du notaire dépend surtout des actes réellement signés et du barème légal applicable à chaque acte soumis à un droit proportionnel. Dans un dossier sur plan, il peut y avoir un acte préparatoire puis l’acte définitif; il vaut donc mieux demander une estimation globale, acte par acte, plutôt qu’un pourcentage unique annoncé oralement. (lawsofmauritius.govmu.org)
Les droits d’enregistrement à l’île Maurice s’appliquent-ils différemment pour les investisseurs étrangers et quel est le taux actuel ?
Oui. Le régime n’est pas toujours le même pour un acheteur étranger. Le droit standard est de 5%, mais le texte prévoit aussi 10% pour certains transferts de résidences à des non-citoyens à partir du 1er juillet 2026. En parallèle, le portail officiel indique que les non-citoyens peuvent acheter certains appartements G+2 ou plus avec approbation préalable et un prix minimum de MUR 6 million. (lawsofmauritius.govmu.org)
Quelles autres dépenses impactent le budget d’achat (frais d’agence, frais bancaires, assurances, charges de copropriété) et comment les estimer à Maurice ?
Les autres dépenses à surveiller sont surtout les frais bancaires, les assurances, les charges de copropriété, les éventuelles traductions ou copies certifiées, et les honoraires d’experts si votre dossier en a besoin. Pour les estimer, demandez d’abord le devis du notaire, puis les tarifs de votre banque et, si le bien est en résidence ou en copropriété, le montant des charges mensuelles et des appels de fonds à l’entrée. Plus le dossier est international, plus il faut prévoir une marge de sécurité. (lawsofmauritius.govmu.org)
Comment se calcule le coût total d’acquisition à l’île Maurice et quelles tranches de valeur influencent le montant des frais de notaire ?
Le total d’acquisition se calcule en additionnant le prix du bien, les honoraires du notaire, le droit d’enregistrement, les frais administratifs et, le cas échéant, la TVA ou les coûts variables. Les tranches qui font varier le plus le notaire sont les premières centaines de milliers de roupies, puis le reste du prix à 1%, puis à 0,5%. À titre d’exemple, un bien à MUR 6 million donne un total fixe d’environ MUR 344,450 hors frais variables.
Et maintenant ?
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