Acheter à Maurice quand on est étranger est possible, mais très encadré.
Ce guide vous explique quoi vous pouvez acheter, dans quels cadres (PDS, Smart City, Ground+2…), quels montants et quelles taxes prévoir, et comment sécuriser chaque étape (notaire, autorisations, transfert des fonds, résidence). Le tout avec les règles clés à connaître au 25 mars 2026, dont la règle des 85% en roupies et les changements fiscaux annoncés pour le 1er juillet 2026. (edbmauritius.org)
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1) Ce que dit la réglementation : un étranger peut-il acheter un bien à l’île Maurice ?
Les cadres les plus courants accessibles aux non-citoyens
En pratique, l’accès des non-citoyens à l’immobilier résidentiel se fait surtout via :
- Les “EDB Property Schemes” (ex. Property Development Scheme – PDS, Smart City Scheme, etc.). (edbmauritius.org)
- L’achat d’appartements en “Ground +2” (G+2) : appartements en copropriété dans des immeubles d’au moins 2 étages au-dessus du rez-de-chaussée, avec approbation préalable, et un prix minimum indiqué par l’EDB. (edbmauritius.org)
Seuils importants à connaître (prix minimum et éligibilité à la résidence)
- Ground+2 (G+2) : l’EDB indique un prix d’achat minimum de MUR 6 millions (ou équivalent en devise convertible) pour qu’un non-citoyen puisse acquérir un appartement, et précise aussi qu’un permis de résidence peut être accordé à partir d’un investissement ≥ USD 375 000 (ou équivalent) pour ce type de bien. (edbmauritius.org)
- PDS : les guidelines EDB rappellent qu’un permis de résidence est accordé au non-citoyen à l’acquisition d’un bien ≥ USD 375 000 (ou équivalent), et que ce permis reste valide tant que le bien est détenu. (edbmauritius.org)
Point vigilance (très concret) : acheter un terrain dans un schéma (ex. “plot of serviced land”) ne suffit pas toujours pour obtenir la résidence : les guidelines PDS indiquent qu’un non-citoyen qui acquiert un plot n’est pas éligible au permis de résidence tant que la construction n’est pas achevée. (edbmauritius.org)
Ce qui a été restreint/retiré : l’achat “hors schémas” à USD 500 000
Le Budget 2025–2026 prévoit notamment de discontinuer le schéma introduit en 2023 qui permettait à des non-citoyens d’acquérir des propriétés résidentielles (y compris du “bare land”) partout à Maurice au-dessus de USD 500 000. (nationalbudget2025.govmu.org)
Autre restriction à connaître : State Land & “Pas Géométriques” (appartements G+2)
Le même document budgétaire indique aussi une interdiction visant la disposition/acquisition d’un appartement (bâtiment ≥ 2 étages) construit sur State Land ou Pas Géométriques par un non-citoyen (ou une personne non résidente). (nationalbudget2025.govmu.org)
2) Choisir le bon “cadre d’achat” selon votre projet (résidence, investissement, location)
Comparatif des options les plus fréquentes pour les étrangers (2026)
| Option | Type de biens | Seuils (exemples officiels) | Résidence possible ? | Points d’attention |
|---|---|---|---|---|
| PDS (Property Development Scheme) | Villas, appartements, penthouses, parfois lots viabilisés selon projets | Résidence : ≥ USD 375 000 (bien construit) (edbmauritius.org) | Oui (tant que le bien est détenu) (edbmauritius.org) | Si achat d’un plot : résidence après construction achevée (edbmauritius.org) |
| Smart City Scheme | Résidentiel + services (commerces, bureaux, loisirs) selon “masterplan” | Cadre EDB ; règles de paiement (85% MUR) s’appliquent (edbmauritius.org) | Possible selon conditions d’investissement | Incentives Smart City revus (selon date de certification) : bien vérifier le projet |
| IRS / RES / IHS (selon projets) | Souvent haut de gamme (résidences de standing / resort / hôtel-invest) | Règles EDB + paiement 85% MUR (edbmauritius.org) | Possible selon conditions | Souvent des contraintes d’exploitation/gestion (ex. “hotel scheme”) selon le produit |
| Appartement Ground+2 (G+2) | Appartement en copropriété dans immeuble ≥ 2 étages au-dessus du RDC | Prix minimum MUR 6 millions (EDB) (edbmauritius.org) | Oui si investissement ≥ USD 375 000 (EDB) (edbmauritius.org) | Approvals, conformité du building, restrictions “State Land/Pas Géométriques” (edbmauritius.org) |
Résidence par l’immobilier : ce que ça change concrètement
Lorsque vous passez les seuils (souvent USD 375 000 selon les guidelines EDB pour plusieurs cadres), l’avantage est double :
- Vous détenez un actif (résidence principale, secondaire ou investissement locatif selon projet).
- Vous pouvez être éligible à un permis de résidence aussi longtemps que vous conservez le bien, selon le cadre (ex. PDS). (edbmauritius.org)
Résidence vs investissement locatif : comment décider
- Si votre priorité est d’habiter : privilégiez l’emplacement (écoles, trajets, services), la qualité de la copropriété (syndic, charges), et la revente potentielle.
- Si votre priorité est de louer : regardez la demande (longue durée vs saisonnier), les règles du programme (ex. certaines résidences “hotel scheme”), et vos coûts récurrents (syndic, entretien, assurance, gestion).
L’EDB indique par ailleurs que les propriétaires peuvent louer le bien et qu’il n’y a pas de restriction sur le rapatriement des fonds/revenus issus de la vente ou de la location (dans le cadre présenté). (edbmauritius.org)
3) Budget d’achat : taxes, frais de notaire, change… (et ce qui change le 1er juillet 2026)
Les taxes “classiques” sur une vente immobilière (règle générale)
Lors d’une acquisition immobilière, on retrouve très souvent :
- Registration Duty : classiquement 5% (côté acheteur).
- Land Transfer Tax : classiquement 5% (côté vendeur).
Ces principes sont rappelés dans un document du Registrar-General (avec mention que les transferts se font via un notaire et que l’acheteur paye 5% de registration duty et le vendeur 5% de land transfer tax). (registrar.govmu.org)
Important : hausse annoncée pour les non-citoyens à partir du 1er juillet 2026. Plusieurs analyses de référence sur le Finance Act 2025 indiquent qu’à compter du 1er juillet 2026, les droits sur les transactions immobilières des non-citoyens (sur les schémas EDB et appartements éligibles) passent de 5% à 10% (enregistrement et/ou transfert selon le cas), avec une règle spécifique à la revente (taxe calculée au plus élevé entre un pourcentage de la valeur et une part du gain). (ey.com)
Exemple chiffré : frais typiques sur un bien à MUR 10 000 000 (pour comprendre)
| Poste | Qui paie ? | Calcul (base MUR 10 000 000) | Remarques |
|---|---|---|---|
| Registration Duty | Acheteur | 5% = MUR 500 000 (avant 01/07/2026) ; 10% = MUR 1 000 000 (à partir du 01/07/2026 pour non-citoyens concernés) | La hausse au 01/07/2026 pour non-citoyens est à anticiper au calendrier de signature/enregistrement. (ey.com) |
| Land Transfer Tax | Vendeur | 5% = MUR 500 000 (règle classique) ; à partir du 01/07/2026 pour certains cas non-citoyens, des mécanismes à 10% / ou liés au gain sont annoncés | Les modalités “10% ou 30% du gain” sont mentionnées dans des synthèses post-Finance Act 2025. (assets.kpmg.com) |
| Frais administratifs (“stamp duty” minimum) | Acheteur | Minimum MUR 1 700 | Montant minimum cité dans une FAQ notariale (à confirmer selon acte). (etudelow.com) |
| Frais de notaire (barème légal, exemple) | Souvent acheteur (sauf accord contraire) | Selon barème : 2% sur 250k + 1,5% sur 500k + 1% sur 1M + 0,5% sur le reste (soit MUR 63 750) + TVA + débours | Barème présenté comme issu du Notaries Act 2008 (exemple). (etudelow.com) |
Règle monétaire depuis le 13 décembre 2024 : 85% en MUR (à ne pas rater)
Depuis le 13 décembre 2024, l’EDB a publié des amendements/rappels opérationnels : pour les acquisitions par des non-citoyens dans certains schémas (IRS/RES/IHS/PDS/SCS), le paiement doit être effectué de manière à ce que 85% du prix soit payé en roupies mauriciennes (MUR) au promoteur, et 15% en devise convertible ou en MUR. Il est également précisé que les fonds peuvent être transférés depuis l’étranger en devise convertible (et que ce n’est pas “85% à transférer en MUR” depuis l’étranger), et que le notaire doit s’assurer de la bonne exécution de cette règle. (edbmauritius.org)
Financement (crédit immobilier) : comprendre l’environnement de taux
Les conditions de crédit dépendent des banques et de votre profil (revenus, apport, devise, durée). Pour situer le contexte, la Banque de Maurice a maintenu son Key Rate à 4,50% lors de la décision du 11 février 2026. (bom.mu)
À noter aussi : l’EDB a communiqué sur un changement lié au financement local (local loan financing) avec un seuil mentionné à USD 750 000 (au lieu de USD 500 000 auparavant) pour certaines conditions, selon la date de LOA et de signature. (edbmauritius.org)
4) Étapes d’un achat sécurisé (checklist du terrain à l’acte)
Étape 1 — Cadrer votre éligibilité (avant même de réserver)
- Vérifier que le bien est accessible aux non-citoyens (schéma EDB / G+2 éligible, et non sur State Land/Pas Géométriques si concerné). (edbmauritius.org)
- Identifier l’objectif : résidence (seuils, conditions) vs investissement (règles de location, gestion, fiscalité).
- Anticiper le calendrier (notamment si vous voulez éviter une hausse au 01/07/2026, lorsque applicable aux non-citoyens). (ey.com)
Étape 2 — Réservation / avant-contrat (VEFA si achat sur plan)
Si vous achetez sur plan (VEFA), une pratique décrite par des notaires est l’existence d’un contrat de réservation (CRP), avec un dépôt (plafonné selon délais) et un paiement en tranches liées à l’avancement (fondations, mise hors d’eau, achèvement, remise des clés). (etudelow.com)
Bon réflexe : privilégier les projets avec garantie de bonne fin / achèvement (GFA), lorsque disponible, car l’idée est d’encadrer le risque de non-achèvement. (etudelow.com)
Étape 3 — Notaire, due diligence, et acte de vente
À Maurice, les transferts immobiliers se font via un Notary Public et l’acte est ensuite déposé/enregistré auprès du Registrar-General. Un document du Registrar-General rappelle que l’acheteur paye 5% de registration duty et le vendeur 5% de land transfer tax (règle générale), et que la vente passe par notaire. (registrar.govmu.org)
Le notaire vérifie notamment le titre et prépare l’acte ; de votre côté, vous devez fournir des éléments KYC (identité, source des fonds) et respecter les règles de paiement (dont la règle des 85% en MUR quand applicable). (edbmauritius.org)
Étape 4 — Transfert des fonds : éviter les erreurs de devise et de timing
- Prévoir la conversion en MUR pour la partie 85% (FX risk + délais bancaires). (edbmauritius.org)
- Caler le planning de signature avec les étapes d’approbation (LOA/autorisation), et avec votre banque si financement.
- Documenter soigneusement l’origine des fonds (pour fluidifier la conformité AML/KYC).
Étape 5 — Après l’acte : remise des clés, syndic, assurances, location
- En copropriété : récupérer le règlement, comprendre les charges et la gouvernance (syndic).
- Si mise en location : cadrer le bail, la gestion, et la fiscalité (retenue à la source possible sur loyers dans certains cas). (mra.mu)
- Si objectif résidence fiscale : comprendre les critères (183 jours, ou 270 jours sur 2 années précédentes, selon l’Income Tax Act). (mra.mu)
5) Fiscalité : revenus locatifs, plus-values, résidence fiscale, taxes locales
Résidence fiscale à Maurice (utile si vous vous installez)
L’administration fiscale mauricienne (MRA) rappelle qu’un individu est résident notamment s’il est présent à Maurice 183 jours ou plus sur l’année fiscale, ou 270 jours ou plus sur l’année fiscale + les deux années précédentes (selon les critères détaillés). (mra.mu)
Impôt sur le revenu (barème récent) et loyers
Depuis le 1er juillet 2025 (année fiscale mauricienne), la MRA présente un barème progressif sur le chargeable income : 0% sur les premiers Rs 500 000, 10% sur les Rs 500 000 suivants, puis 20% sur le reste. (mra.mu)
Les loyers issus d’un bien situé à Maurice constituent en général un revenu imposable (selon votre statut de résident/non-résident et les règles de déductions). En cas de paiement de loyer par certains payeurs, il peut exister un mécanisme de Tax Deduction at Source (TDS) sur les loyers (taux distincts selon résident/non-résident). (mra.mu)
Plus-values : attention aux mots, mais un point clair
La MRA a publié une clarification indiquant que des capital gains (gains en capital) ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu à Maurice dans le contexte évoqué (traitement en gains en capital). (mra.mu)
En revanche, pour les non-citoyens, il faut distinguer impôt sur la plus-value et taxation de transaction/revente : le cadre budgétaire post-2025 prévoit des mécanismes de taxation à la revente pouvant être calculés au plus élevé entre un pourcentage de la valeur et une part du gain, selon les cas et la date (notamment à compter du 01/07/2026). (assets.kpmg.com)
Taxes locales : “pas de taxe foncière nationale” ne veut pas dire “zéro taxe”
Il n’existe pas une taxe foncière nationale annuelle “à la française”, mais le Local Government Act prévoit qu’une local rate annuelle peut être levée sur le propriétaire d’un bien situé dans une zone de conseil municipal (selon la zone et des exemptions). (mauritiuslii.org)
Succession : points pratiques (sans dramatiser)
Au-delà des taxes, la succession à Maurice comporte des règles civiles importantes (notamment la réserve héréditaire selon le Code civil, citée par des notaires), ce qui peut impacter la manière de transmettre un patrimoine immobilier. (etudelow.com)
6) Les pièges fréquents (et comment les éviter)
Pièges vus le plus souvent
- Réserver trop vite sans confirmer l’éligibilité “non-citoyen” (schéma, LOA, conformité G+2, restrictions State Land/Pas Géométriques).
- Sous-estimer les délais (autorisation, banque, notaire) alors qu’un changement fiscal peut dépendre de la date d’enregistrement.
- Oublier la règle des 85% en MUR (et se retrouver à devoir convertir en urgence). (edbmauritius.org)
- En VEFA : ne pas vérifier les garanties d’achèvement et l’échéancier de paiements.
- En copropriété : ne pas lire les documents syndic/charges/usage (location courte durée, animaux, travaux…).
Checklist “achat serein” (10 contrôles simples)
- Le bien est-il dans un cadre autorisant explicitement l’achat par un non-citoyen ? (edbmauritius.org)
- Si G+2 : l’immeuble est-il bien ≥ 2 étages au-dessus du RDC et le prix ≥ MUR 6M ? (edbmauritius.org)
- Le bien est-il hors “State Land / Pas Géométriques” si vous êtes non-citoyen (selon restriction annoncée) ? (nationalbudget2025.govmu.org)
- Votre objectif résidence : atteignez-vous le seuil USD 375k (selon cadre) ? (edbmauritius.org)
- Votre budget inclut-il registration duty, notaire, débours, assurances, charges ? (registrar.govmu.org)
- Votre planning tient-il compte de la bascule annoncée au 01/07/2026 si vous êtes concerné ? (ey.com)
- Votre banque est-elle prête à gérer la conversion et les transferts (dont le 85% en MUR) ? (edbmauritius.org)
- En VEFA : avez-vous un échéancier clair et des garanties ? (etudelow.com)
- En copropriété : avez-vous lu les règles/charges ?
- Fiscalité : savez-vous si vous serez résident fiscal (183/270 jours) et comment seront imposés loyers/retours ? (mra.mu)
7) Repères de marché (données officielles disponibles)
Pour objectiver les tendances, Statistics Mauritius publie un Residential Property Price Index (RPPI). Dans l’édition “4th Quarter 2024” (publiée en mai 2025), l’indice atteint 237,9 au T4 2024 (base 2019 = 100), soit +11,5% vs T3 2024 et +29,8% vs T4 2023. (statsmauritius.govmu.org)
À retenir : ce type d’indice mesure une dynamique de prix sur des transactions enregistrées (utile pour comparer des périodes), mais ne remplace pas une analyse par zone, typologie (villa/appartement) et stratégie (résidence vs rendement).
FAQ — Acheter un bien immobilier à l’île Maurice en tant qu’étranger
Quel est le montant minimum pour obtenir un permis de résidence en achetant un bien à Maurice ?
Les seuils dépendent du cadre. Les guidelines EDB du Property Development Scheme (PDS) indiquent qu’un permis de résidence est accordé au non-citoyen à l’acquisition d’un bien d’une valeur au moins égale à USD 375 000 (ou équivalent) et qu’il reste valable tant que le bien est détenu. Pour les appartements en Ground+2, l’EDB mentionne également un permis de résidence à partir de USD 375 000 (ou équivalent). En pratique, il faut toujours valider le schéma exact, la nature du bien et la conformité du dossier avant signature.
(edbmauritius.org)
Comment fonctionne la règle des “85% en roupies mauriciennes (MUR)” ?
Pour certaines acquisitions par des non-citoyens dans des schémas (IRS/RES/IHS/PDS/SCS), des amendements entrés en vigueur le 13 décembre 2024 imposent une structure de paiement : 85% du prix doit être payé en MUR au promoteur, et 15% peut être payé en devise convertible ou en MUR. L’EDB précise aussi que vous transférez vos fonds depuis l’étranger en devise convertible (pas “en MUR”), et que le notaire doit s’assurer que le paiement respecte les règles. Anticipez le change et les délais bancaires.
(edbmauritius.org)
Quelles taxes prévoir à l’achat en 2026 (et que se passe-t-il au 1er juillet 2026) ?
Sur une vente “classique”, on retrouve souvent 5% de registration duty côté acheteur et 5% de land transfer tax côté vendeur (références rappelées par le Registrar-General). Pour les non-citoyens, plusieurs documents d’analyse du Finance Act 2025 indiquent une hausse à partir du 1er juillet 2026 : le taux passerait de 5% à 10% sur certaines transactions sous schémas EDB, et la revente pourrait être taxée selon un mécanisme au plus élevé entre un pourcentage de la valeur et une part du gain (selon cas). Le calendrier d’enregistrement devient donc crucial.
Peut-on acheter un terrain et construire en tant qu’étranger ?
Tout dépend du cadre. En dehors des schémas autorisés, l’accès aux terrains est limité et très réglementé pour les non-citoyens. Dans certains projets sous schéma (ex. PDS), il peut exister des lots viabilisés, mais les guidelines PDS indiquent qu’un non-citoyen qui acquiert un plot de serviced land n’est pas éligible au permis de résidence tant que la construction de la résidence n’est pas achevée. Autrement dit : acheter un terrain “pour plus tard” peut être possible selon programme, mais la résidence (et parfois d’autres droits) dépendra de l’achèvement et de la conformité du projet.
(edbmauritius.org)
Si je loue mon bien, puis-je rapatrier les loyers et le produit de la revente ?
Dans la présentation EDB des schémas immobiliers, il est indiqué que les propriétaires peuvent louer le bien et qu’il n’y a pas de restriction sur le rapatriement des fonds ou revenus issus de la vente ou de la location (dans le cadre décrit). Sur le plan fiscal, les loyers restent un revenu imposable selon votre statut (résident/non-résident) et les règles applicables ; certains payeurs peuvent appliquer une retenue à la source (TDS) sur les loyers selon les cas. L’important est d’organiser la location (bail, gestion, conformité) et la fiscalité dès le départ.
(edbmauritius.org)
Et maintenant ?
Si vous voulez avancer sans perdre de temps (et sans vous tromper de schéma, de calendrier fiscal ou de structure de paiement), l’idéal est d’être accompagné sur l’ensemble du parcours : cadrage du projet, sélection du bien éligible, coordination notaire/banque, et, si besoin, stratégie de permis et d’installation. Retrouvez une vue d’ensemble des services sur Vivre à l’Île Maurice : expatriation clé en main et immobilier et explorez les ressources utiles via les Guides d’expatriation – Expat Mauritius. Pour une prise en charge personnalisée, vous pouvez aussi contacter directement Expat Mauritius.
