Maurice est un pays où l’on peut investir “vite”… à condition de respecter le bon cadre.
Si vous cherchez à investir à l’île Maurice en combinant immobilier en PDS (Property Development Scheme) et création de société, ce guide vous donne une vue d’ensemble claire : ce que permet le PDS pour les non-citoyens, comment sécuriser une acquisition, quelles taxes et dates surveiller (notamment les mesures annoncées pour le 1er juillet 2026), et comment structurer votre activité via une société mauricienne.
Pour un accompagnement global (permis, immobilier, installation, business), vous pouvez démarrer par le site de Expat Mauritius et consulter aussi les guides d’expatriation.
Pourquoi combiner PDS immobilier et création de société ?
Dans la pratique, la combinaison “immobilier + société” répond à trois objectifs fréquents :
- Sécuriser votre résidence via une acquisition immobilière éligible (le PDS prévoit un cadre dédié aux non-citoyens, avec un seuil d’investissement associé au permis de résidence).
- Structurer votre activité (facturation, contrats, recrutement, compte bancaire professionnel, conformité) via une société mauricienne.
- Séparer patrimoine et activité : beaucoup d’entrepreneurs préfèrent distinguer l’actif immobilier (souvent détenu à titre personnel) et l’activité commerciale (portée par une société).
Important : les règles d’acquisition et la fiscalité évoluent régulièrement (Budget, Finance Act). Avant toute signature, faites valider la structure (nom propre vs société, résidence, taxation, revente, location) par un professionnel (notaire, fiscaliste) et vérifiez les textes en vigueur.
Le PDS (Property Development Scheme) : le cadre phare pour acheter dans un programme approuvé
Définition simple du PDS
Le Property Development Scheme (PDS) est un dispositif encadré par l’Economic Development Board (EDB) qui permet le développement et la vente de résidences aux citoyens, non-citoyens et membres de la diaspora mauricienne. Sur son portail “Info Centre”, l’EDB rappelle notamment que le PDS prévoit :
- des unités résidentielles sur terrain en pleine propriété (freehold) d’au moins 0,4220 hectare (1 arpent) ;
- au moins 6 résidences “de haut standing” ;
- des espaces publics de qualité, des services de gestion au quotidien (sécurité, maintenance, jardinage, déchets, etc.) et une contribution sociale.
Source utile : EDB Mauritius – Info Centre (PDS).
PDS : pour quel type d’investisseur ?
Le PDS est pertinent si vous souhaitez :
- acheter dans un programme approuvé et encadré (cadre EDB, processus notarial, règles dédiées aux non-citoyens) ;
- rechercher une résidence principale, secondaire, ou un bien avec gestion locative intégrée (souvent proposée dans les résidences de type “resort living”) ;
- préparer une installation (écoles, banque, assurance, logement) tout en sécurisant l’investissement.
Permis de résidence via un achat en PDS : le seuil à connaître
L’un des points décisifs, souvent recherché, concerne l’éligibilité au permis de résidence. L’EDB indique qu’un non-citoyen peut être éligible à un permis de résidence lors de l’acquisition d’un bien sous PDS au-delà d’un seuil d’investissement.
- Sur l’Info Centre de l’EDB : éligibilité au permis lors de l’achat d’une villa sous PDS avec un investissement > USD 375 000 (ou équivalent).
- Dans les guidelines PDS (EDB) : le permis de résidence est accordé à l’acquisition d’une propriété résidentielle d’au moins USD 375 000 (ou équivalent) et reste en vigueur tant que le non-citoyen conserve le bien sous le schéma.
Sources : EDB Mauritius – PDS (Info Centre) et EDB – Guidelines PDS (PDF).
Point pratique : le permis lié à l’immobilier n’est pas “automatique” au sens opérationnel : il y a un dossier, des vérifications (KYC, conformité) et une chronologie à respecter avec le promoteur et le notaire. L’accompagnement est souvent la différence entre un dossier fluide et un dossier qui s’allonge.
Fiscalité et coûts d’acquisition : ce qui change à partir du 1er juillet 2026
En matière de coûts, deux éléments reviennent toujours : la registration duty (droit d’enregistrement) à l’achat et la land transfer tax (taxe de transfert) lors d’une vente/transfert.
Dans le Budget Speech 2025–2026 (PDF – Ministère des Finances), il est annoncé que :
- la registration duty payable par un non-citoyen sur l’acquisition d’un bien résidentiel sous les schémas EDB (dont PDS) sera augmentée de 5% à 10% ;
- la land transfer tax au taux de 10% au lieu de 5% sera appliquée au vendeur.
Des notes techniques (ex. EY) précisent une mise en œuvre à partir du 1er juillet 2026. Source : EY – Alert Finance Act 2025 (PDF).
Tableau récapitulatif (indicatif) : taxes à surveiller pour un non-citoyen (PDS)
| Élément | Qui paie ? | Ordre de grandeur / règle | Date clé |
|---|---|---|---|
| Seuil d’investissement pour résidence (PDS) | Acheteur | USD 375 000 (ou équivalent) pour l’éligibilité au permis de résidence | Référence réglementaire EDB (guidelines) |
| Registration duty (acquisition sous schémas EDB) | Acheteur non-citoyen | Augmentation annoncée de 5% à 10% | À partir du 1er juillet 2026 (selon notes Finance Act) |
| Land transfer tax (vente/transfert) | Vendeur | Annonce d’un taux à 10% au lieu de 5% (impact indirect sur les prix de revente et la négociation) | À partir du 1er juillet 2026 (selon notes Finance Act) |
Conseil de terrain : au moment de “chiffrer” votre projet, demandez un décompte complet (notaire + taxes + frais divers) sur la base de la date probable d’enregistrement de l’acte, car ce sont les dates d’entrée en vigueur qui font varier le coût final.
Processus d’acquisition d’un bien PDS : la checklist (sans jargon)
- Sélection du projet PDS : vérifier qu’il s’agit d’un programme approuvé et commercialisé sous un schéma EDB.
- Due diligence “promoteur + bien” : réputation, phasage, garanties, cahier des charges, charges de copropriété, règles de location, services inclus.
- Réservation : clarifier les conditions de paiement, la devise, les clauses de sortie, et ce qui se passe si l’autorisation/les vérifications prennent du temps.
- Notaire (acte authentique) : à Maurice, le notaire est central. Il encadre la rédaction et l’enregistrement de l’acte, et sécurise le transfert.
- Conformité KYC / source of funds : banques, notaires et autorités peuvent demander des justificatifs (origine des fonds, structure, bénéficiaires effectifs).
- Autorisation / certificat lié au schéma : selon le cas, un dossier EDB doit être correctement monté (souvent géré côté promoteur et notaire, mais à suivre de près).
- Signature et enregistrement : c’est là que s’appliquent les taxes et que la date compte (notamment avant/après le 1er juillet 2026).
- Après-vente : gestion locative, contrats de maintenance, assurance, et (si concerné) démarches liées au permis de résidence.
Créer une société à l’île Maurice : les points clés (2026)
Incorporation : ce que dit l’administration (et les frais officiels)
L’incorporation d’une société peut se faire en ligne ou au Registrar of Companies. Dans ses indications, le Corporate and Business Registration Department rappelle notamment :
- l’importance de vérifier la disponibilité du nom ;
- la liste des informations/documents à fournir (dont passeport pour non-résident) ;
- et un point essentiel : au moins un directeur doit être résident à Maurice.
Les frais affichés (exemple) mentionnent Rs 3 000 pour une private company (en ligne ou au guichet), et Rs 13 500 pour une public company. Source : Government of Mauritius – How to Incorporate a Company.
Global Business (si activité internationale) : substance, directeurs résidents, Management Company
Si votre projet relève du “global business” (activité principalement hors Maurice, structuration internationale, etc.), d’autres exigences peuvent s’appliquer. La Financial Services Commission (FSC) indique par exemple que pour une Category 1 Global Business Licence, l’entité doit notamment démontrer de la substance, dont au moins 2 directeurs résidents et des éléments de gestion et de tenue des comptes à Maurice. Source : FSC Mauritius – Global Business.
Tableau : choisir une structure (vue décisionnelle)
| Objectif | Option fréquente | À retenir |
|---|---|---|
| Lancer une activité locale (opérations à Maurice) | Société “domestic” (private company) | Souvent la voie la plus directe ; prévoir au moins 1 directeur résident (exigence pratique signalée par l’administration). |
| Structuration / opérations internationales | Global Business (licence FSC) | Exigences de substance (ex. 2 directeurs résidents, compte bancaire, tenue des comptes, etc.) et processus via acteurs agréés. |
| Simple détention / opérations hors Maurice sans recherche de résidence fiscale mauricienne | À valider au cas par cas (cadre “Authorised Company”, etc.) | Cadre plus technique : gouvernance, fiscalité, interdictions d’opérer localement, banque/KYC. À structurer avec un professionnel. |
Fiscalité d’entreprise : repères utiles (sans surpromesse)
Deux repères souvent cités lorsqu’on prépare une création de société :
- Impôt sur les sociétés : un taux “headline” fréquemment indiqué est 15% sur le revenu net des sociétés. Source : PwC Tax Summaries – Mauritius (Corporate).
- Capital gains tax : la Mauritius Revenue Authority (MRA) rappelle qu’il n’y a pas de capital gains tax dans la législation fiscale mauricienne (communiqué). Source : MRA – Communiqué “Capital Gains” (PDF).
À ne pas confondre : l’absence de “capital gains tax” ne signifie pas absence de coûts lors de la vente d’un bien immobilier : d’autres taxes/droits peuvent s’appliquer aux transferts, et des règles spécifiques existent pour les non-citoyens (notamment les mesures annoncées pour 2026).
Enfin, si vous créez une société opérant à Maurice, surveillez aussi la TVA : une réforme a abaissé le seuil de TVA à Rs 3 millions de chiffre d’affaires taxable à partir du 1er octobre 2025 (avec premières obligations déclaratives précisées par les autorités). Source officielle (débat parlementaire) : National Assembly – Debate (PDF, 2 décembre 2025).
Immobilier + société : 3 scénarios concrets (et ce qu’ils impliquent)
1) Acheter le bien PDS à titre personnel, et opérer via une société
C’est un montage fréquent : vous achetez le bien PDS en nom propre (cadre le plus “standard” pour un non-citoyen), tout en créant une société pour votre activité (consulting, services, commerce, etc.). Avantage : séparation claire entre patrimoine et exploitation. Point de vigilance : la fiscalité des revenus (activité vs revenus locatifs) et les obligations déclaratives doivent être cohérentes.
2) Acheter pour s’installer (résidence) et lancer ensuite l’entreprise
Dans ce cas, la priorité est de sécuriser l’installation : logement, banque, assurances, scolarité. Une fois la base stabilisée, vous créez l’entreprise avec une meilleure visibilité (type d’activité, licences éventuelles, équipe). Ce chemin limite les décisions “dans l’urgence”, souvent coûteuses (mauvais choix de structure, retards bancaires, erreurs de conformité).
3) Projet entrepreneurial + investisseurs : structurer avant de signer
Si plusieurs associés financent (ou si vous prévoyez une levée), la question de la structure arrive très tôt : pacte, répartition, gouvernance, banque, KYC, règles de paiement. Ici, “aller vite” sans cadre écrit est le meilleur moyen de se bloquer au moment des contrôles ou de la mise en place des contrats.
Les erreurs courantes à éviter (spécial investisseurs non-citoyens)
- Chiffrer l’investissement sans intégrer les dates : un acte enregistré après une date d’entrée en vigueur peut changer sensiblement le coût total (ex. mesures annoncées pour le 1er juillet 2026).
- Confondre “réservation” et “sécurisation juridique” : seule une documentation claire, relue et cohérente (promesse, conditions suspensives, calendrier, pénalités) protège vraiment.
- Sous-estimer la banque et le KYC : la constitution de preuves de fonds (et de bénéficiaire effectif) est souvent le point critique des dossiers internationaux.
- Créer une société sans anticiper l’opérationnel : licences sectorielles, TVA, comptabilité, obligations annuelles, directeur résident, etc.
- Choisir un schéma “par marketing” : PDS/Smart City/IHS, etc. ne sont pas équivalents en pratique (charges, usage, location, revente, services, gestion).
Sources officielles et lectures utiles (pour aller plus loin)
- EDB Mauritius – Info Centre (PDS, schémas, documents)
- Budget Speech 2025–2026 (PDF – Ministère des Finances)
- Finance (Miscellaneous Provisions) Act 2025 (PDF – FSC)
- Government of Mauritius – Incorporation d’une société
- FSC Mauritius – Global Business (licences, substance)
- MRA – Communiqué sur l’absence de capital gains tax (PDF)
FAQ – Investir à l’île Maurice (PDS, immobilier, création de société)
Le PDS permet-il vraiment d’obtenir un permis de résidence à Maurice ?
Oui, le PDS prévoit un cadre d’éligibilité : l’EDB indique qu’un non-citoyen peut être éligible à un permis de résidence lors de l’acquisition d’un bien résidentiel au-delà d’un seuil de USD 375 000 (ou équivalent) dans le schéma. En pratique, cela ne remplace pas le dossier : il faut respecter la procédure, fournir les justificatifs (identité, conformité, fonds), et suivre la chronologie avec le notaire et les intervenants. Référez-vous toujours aux documents EDB à jour et faites valider votre situation.
Quels frais prévoir en plus du prix du bien PDS (et quelles dates sont sensibles) ?
Au-delà du prix affiché, prévoyez les droits/taxes à l’enregistrement, les frais notariaux, et parfois des coûts liés à la gestion (charges de résidence, services). La date d’enregistrement est essentielle : le Budget 2025–2026 annonce une hausse de la registration duty pour les non-citoyens de 5% à 10% et une land transfer tax à 10%, avec des éléments de mise en œuvre associés au 1er juillet 2026 selon notes Finance Act. Demandez un décompte écrit “au centime”.
Peut-on créer une société à Maurice si l’on n’est pas résident ?
La création est possible, mais il faut anticiper les exigences pratiques. Les indications officielles sur l’incorporation mentionnent notamment qu’il doit y avoir au moins un directeur résident à Maurice, et que des documents spécifiques sont demandés pour les non-résidents (passeport, preuves d’adresse, etc.). Ensuite, selon votre activité, des obligations peuvent s’ajouter (TVA, licences, reporting). Le point le plus sous-estimé est souvent l’opérationnel (banque, KYC, comptabilité) : mieux vaut structurer proprement dès le départ.
Créer une société change-t-il quelque chose pour acheter un bien PDS ?
Souvent, l’achat PDS se fait à titre personnel pour un non-citoyen, car le cadre et l’éligibilité au permis de résidence sont pensés autour de l’acquéreur. Si vous envisagez une acquisition via une société (mauricienne ou étrangère), cela peut devenir plus technique : autorisations, conformité, bénéficiaire effectif, objectifs (usage personnel vs investissement), et règles du schéma. Le bon réflexe est de valider avant réservation avec le notaire et les interlocuteurs concernés, afin d’éviter une structure qui bloque l’autorisation ou retarde l’enregistrement.
Et maintenant ?
Si vous voulez investir à l’île Maurice en combinant PDS immobilier et création de société, l’enjeu est de coordonner tous les volets (projet, conformité, calendrier, installation). Expat Mauritius, basée à Azuri Village, accompagne les particuliers et entrepreneurs sur l’expatriation, l’immobilier, les permis/visas, l’installation et la création d’entreprise, avec une évaluation gratuite. Pour préparer votre projet, vous pouvez aussi consulter la page Vivre à l’Île Maurice : expatriation clé en main et immobilier ainsi que les guides d’expatriation, puis prendre contact via téléphone, WhatsApp, e-mail ou le formulaire du site.
