Comprar en Mauricio, sí, pero no de cualquier manera.
Si usted no es ciudadano, el acceso a la propiedad en Mauricio, en la gran mayoría de los casos, requiere... programas supervisados y aprobados por la Junta de Desarrollo Económico (EDB) (PDS, Smart City, IRS, RES, etc.). Estos esquemas determinan O Puedes comprar, ¿Qué tipo? de bien, cómo pagar, y si Puedes conseguir uno permiso de residencia Gracias por su inversión.
En esta guía, EXPAT MAURITIUS le ayuda a comprender Las diferencias entre PDS, IRS, RES y Smart City, los umbrales (incluido el famoso USD 375.000), costos, pasos y puntos a tener en cuenta, con puntos de referencia actualizados (incluidos los cambios impositivos anunciados para 1 de julio de 2026 y la evolución de las normas de las Ciudades Inteligentes desde entonces 5 de junio de 2025). (mauritiusassembly.govmu.org)
1) El marco general: por qué existen estos programas (y qué cambia esto para usted)
En Mauricio, la compra de una propiedad por parte de un no ciudadano es regulado. En la práctica, esto significa que:
- La mayoría de las veces compras en un Diagrama EDB (PDS, Smart City, IRS/RES existente, Plan de Inversión Hotelera, etc.); (new.edbmauritius.com)
- o, en algunos casos, una apartamento “G+2” (edificio de al menos 2 plantas sobre la planta baja), sujeto a precio y condiciones de aprobación. (edbmauritius.org)
Este marco tiene una ventaja importante: asegura el proceso (notario, permisos, cumplimiento) y puede darle acceso a un permiso de residencia si la propiedad excede ciertos umbrales.
2) PDS, IRS, RES, Smart City: definiciones simples (y para qué se utiliza cada esquema)
PDS (Plan de Desarrollo Inmobiliario): el referente para comprar una vivienda “premium”
EL PDS (introducido en 2015) está diseñado para desarrollar y vender propiedades residenciales de alta gama (villas, apartamentos según el proyecto), con estándares y servicios (administración, seguridad, mantenimiento, etc.). Un punto clave: la adquisición de un activo valorado en más de USD 375.000 Puede darle derecho a permiso de residencia mientras sea propietario de la propiedad, y este permiso puede extenderse al cónyuge y a los hijos dependientes (A menudo citado como “menor de 24 años” (según comunicaciones del EDB). (new.edbmauritius.com)
IRS (Integrated Resort Scheme): proyectos históricos, aún vigentes
El'’IRS Es un modelo más antiguo, asociado con complejos turísticos integrados y residencias de lujo. Si bien muchos nuevos lanzamientos se realizan ahora en PDS, todavía hay algunos Proyectos “existentes” del IRS” en el que un no ciudadano puede adquirir una propiedad. (new.edbmauritius.com)
RES (Plan Inmobiliario): el antiguo plan para desarrollos más pequeños“
EL RES Históricamente, se diseñó para desarrollos residenciales más modestos que el IRS. Al igual que el IRS, se encuentra principalmente en proyectos existentes, mientras que el PDS se ha convertido en el estándar para muchos nuevos desarrollos accesibles para personas no ciudadanas.barnes-mauritius.com)
Plan Ciudad Inteligente: vivir en una ciudad de uso mixto (vivienda + trabajo + servicios)
A Ciudad inteligente es un desarrollo mezclado (Residencial + oficinas + comercios + escuelas/centros de ocio según el plan maestro) basado en el concepto de "vivienda-trabajo-ocio". Los extranjeros pueden adquirir unidades residenciales (villas, casas adosadas, apartamentos, áticos, dúplex, según el proyecto). (new.edbmauritius.com)
Nota (importante para 2025/2026) El marco de las ciudades inteligentes se ha modificado, en particular con la introducción de una tarifa de ciudad inteligente para ciertos certificados emitidos por el 5 de junio de 2025 y una redefinición del “paquete de incentivos” aplicable después de esa fecha.mauritiusassembly.govmu.org)
Apartamentos “G+2”: una opción fuera de los esquemas principales (pero dentro de un marco)
El dispositivo G+2 permite a los no ciudadanos comprar un apartamento en un edificio de al menos dos niveles por encima de la planta baja, con aprobación previa y uno precio mínimo mencionado por el EDB (por ejemplo. WALL 6 millones (en ciertas comunicaciones). Uno permiso de residencia podrá concederse si la adquisición alcanza USD 375.000 (o equivalente) y sigue siendo válido mientras usted sea el propietario. (edbmauritius.org)
3) Comparación clara: ¿qué programa elegir?
Tabla comparativa PDS vs IRS vs RES vs Smart City vs G+2
| Programa | Tipo de proyecto | Propiedades típicas | Acceso para no ciudadanos | Residencia mediante compra | Ideal si… |
|---|---|---|---|---|---|
| PDS | Residencial premium con servicios | Villas, residencias de alta gama | Sí (diagrama EDB) | A menudo asociado con el umbral USD 375.000 (residencia mientras dure la detención) | ¿Quieres una residencia primaria/secundaria segura + servicios? |
| IRS | complejos turísticos integrados (a menudo históricos) | Villas/residencias de lujo | Sí (proyectos existentes) | A menudo citado con USD 375.000 para residencia (según el marco EDB) | ¿Está buscando un entorno resort/de prestigio, con un potencial de reventa más “internacional”?” |
| RES | Desarrollos más pequeños (plan antiguo) | Residencial (según proyecto) | Sí (proyectos existentes) | Puede estar vinculado a la misma lógica de umbral dependiendo de los proyectos/autorizaciones | Estás apuntando a un proyecto más "boutique" (dependiendo de las oportunidades disponibles) |
| Ciudad inteligente | Plan maestro para uso mixto (vivienda + trabajo) | Apartamentos, villas, casas adosadas, áticos… | Sí (diagrama EDB) | La residencia se puede abrir si se cumplen las condiciones de valor/elegibilidad. | ¿Quieres un ecosistema (escuelas, oficinas, comercios, movilidad…)? |
| G+2 | Condominio fuera de grandes esquemas, pero dentro de un marco | Apartamentos | Sí, con aprobación EDB + condiciones de precio | Residencia posible si USD 375.000 alcanzado (válido mientras se detenga) | ¿Estás buscando un apartamento (a menudo geográficamente más “flexible”)? |
Puntos de referencia oficiales (EDB) sobre la residencia en USD 375.000 y el marco G+2: (new.edbmauritius.com)
4) Permisos de residencia a través de inmuebles: qué dice el BDE (y qué permite)
En los esquemas EDB (en particular PDS y, según las comunicaciones de EDB, también los IRS/RES existentes), EDB indica que un compra superior a USD 375.000 Puede permitir que un no ciudadano obtenga una permiso de residencia mientras él se mantenga La propiedad. El cónyuge y los hijos dependientes (mencionados con frecuencia). hasta 24 años (en la información de EDB) puede incluirse. (new.edbmauritius.com)
Otro punto práctico que se destaca a menudo: los titulares de un permiso de residencia a través de ciertos esquemas inmobiliarios pueden, según las indicaciones del EDB, ser exento de permiso de trabajo/ocupación Invertir y trabajar en Mauricio (interpretación correcta según su situación: empleo asalariado, autónomo, estructuración, etc.) (new.edbmauritius.com)
Consejos de precaución: “Permiso de residencia” no significa ciudadanía, y las condiciones (dependencias, renovación, conformidad de bienes, trámites) deben ser validadas al momento de la solicitud ante las autoridades y el notario.
5) Las etapas de una compra (proceso): desde la selección del artículo hasta el registro
Este es el proceso más común para una compra dentro de un programa estructurado (PDS / Smart City / IRS-RES existente / G+2), con el que EXPAT MAURITIUS puede ayudarle. orquestar con los contactos adecuados (promotor, notario, banco, EDB, etc.).
- Calificación del proyecto : estado del proyecto (EDB), calidad del promotor, cargas de copropiedad, normas de alquiler, servicios incluidos, calendario en caso de compra sobre plano.
- Reserva / Promesa documentos, presentación, cláusulas (calendario, condiciones suspensivas, penalidades, etc.).
- KYC y cumplimiento pasaportes, comprobante de domicilio, prueba de fondos, origen de los fondos (banco), etc.
- Solicitud de autorización Dependiendo del caso, el desarrollador y/o el notario envía el expediente a través de las plataformas administrativas (frameworks EDB/NELS mencionados en algunas guías).expat.com)
- Firma de la escritura notarial :el notario redacta la escritura y verifica la situación jurídica del inmueble.
- Registro :pago de derechos/impuestos aplicables y registro de la escritura (Registrador General).
- Post-compra :conexiones, seguro de hogar, gestión de alquiler si es necesario, trámites de residencia si corresponde.
Respecto a la práctica de “notario + registro + honorarios” (directrices del BDE y del Registrador General): (registrar.govmu.org)
6) Normas de pago: el punto que más ha sorprendido desde diciembre de 2024
Desde la entrada en vigor de nuevos requisitos (que a menudo datan de 13 de diciembre de 2024 (en los análisis de mercado), las adquisiciones de no ciudadanos bajo diversos esquemas (IRS/RES/PDS/IHS/SCS) están asociadas a una lógica de pago donde:
- 85% El precio debe pagarse en rupias de Mauricio (MUR) al promotor; ;
- EL 15% Los importes restantes podrán liquidarse en moneda (USD/EUR/…) o en MUR, dependiendo de las circunstancias y la estructura.
Estos elementos se reproducen ampliamente en publicaciones locales y guías para expatriados.expat.com)
Y si la propiedad excede ciertas cantidades, pueden aplicarse reglas de financiamiento adicionales (por ejemplo, las publicaciones del mercado mencionan un umbral de USD 750.000 con un pago inicial según términos específicos, seguido de la posibilidad de financiamiento local para el saldo). (sothebysrealty.mu)
En términos prácticos, ¿qué cambia esto para usted?
- Debes anticipar el Cambio EUR/USD → MUR (impacto del tipo de cambio y del calendario); ;
- Es necesario sincronizar banco/notario/desarrollador para respetar las cuotas; ;
- Si está comprando sobre plano, el cronograma de pagos se convierte en un tema central (y debe ser coherente con su plan de transferencia).
7) Costes e impuestos: gastos de registro, impuestos de transmisiones patrimoniales, gastos de notaría (y qué cambia el 1 de julio de 2026)
En Mauricio, los costos de adquirir una propiedad generalmente incluyen:
- Deber de registro (a menudo indicado para 5% (en el contexto general); (registrar.govmu.org)
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (a menudo indicado para 5% y pagados por el vendedor dentro del marco general); (registrar.govmu.org)
- honorarios notariales (la EDB menciona una escala “hasta un máximo de 2%”. (new.edbmauritius.com)
Un cambio importante que se espera: a partir de 1 de julio de 2026, El marco legal prevé ajustes para las transferencias a no ciudadanos sobre mercancías incluidas en los regímenes EDB y/o categorías similares. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, La Ley de Finanzas de 2025 formaliza la introducción de una tasa a 10% en una “Parte III” agregada al Séptimo Anexo de la Ley de Tierras (Derechos e Impuestos) para transferencias a no ciudadanos desde 1 de julio de 2026. (mauritiusassembly.govmu.org)
En el Deber de registro, La Ley de Finanzas de 2025 modifica la Ley del Deber de Registro introduciendo una disposición relativa a las transferencias a no ciudadanos. vigente a partir del 1 de julio de 2026 para activos bajo esquemas EDB (y casos relacionados). Varios resúmenes profesionales indican un aumento en 10% A partir de esta fecha: a confirmar en el expediente (fecha de inscripción, naturaleza del inmueble, diagrama exacto).mauritiusassembly.govmu.org)
Punto de vigilancia Algunos análisis de mercado también han mencionado mecanismos de cálculo para la reventa (por ejemplo, “10% o 30% de la ganancia de capital, el que sea mayor”), pero este punto debe verificarse con los textos consolidados aplicables en el momento de la reventa y la estructura exacta (vendedor no ciudadano, primera compra bajo el esquema, reventa a un no ciudadano, etc.).pwc.com)
Tabla de costos típicos (a presupuestar) — orden de magnitud
| Trabajo | ¿Quién paga? | Punto de referencia (antes del 1 de julio de 2026, marco general) | Desarrollos a anticipar |
|---|---|---|---|
| Deber de registro | Comprador | A menudo se indica a 5% (marco general) | Medidas dirigidas a las transferencias a no ciudadanos 1 de julio de 2026 (a menudo sintetizado en 10% (bajo diagramas EDB) |
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales | Vendedor | A menudo se indica a 5% (marco general) | 10% a partir de 1 de julio de 2026 para ciertas transferencias a no ciudadanos (Ley de Finanzas de 2025) |
| honorarios notariales | Comprador | Escala, el EDB menciona hasta 2% máximo | Variable según precio y complejidad (y en ocasiones IVA según servicios) |
| Tarifas de solicitud/procesamiento (según cronograma) | Comprador/desarrollador (según corresponda) | Algunas guías mencionan tarifas administrativas (por ejemplo, solicitudes específicas) | Depende del esquema y procedimiento (EDB/plataforma) |
Fuentes de referencia (marco general 5%/5% + notario): (registrar.govmu.org). Base jurídica del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en el 10% a partir del 1 de julio de 2026 (Ley de Finanzas de 2025): (mauritiusassembly.govmu.org)
8) Ciudades inteligentes: qué ha cambiado desde el 5 de junio de 2025 (y por qué puede influir en los precios)
Para un comprador, la cuestión no es sólo fiscal: los cambios en los incentivos y las obligaciones pueden influir en la modelo de negocio de los desarrolladores (por lo tanto, precios, fases y, a veces, servicios/equipos públicos).
La Ley de Finanzas de 2025 modifica la Reglamento de la Junta de Desarrollo Económico (Plan de Ciudades Inteligentes) de 2015 con un tratamiento específico según la fecha (en particular 5 de junio de 2025): introducción de un mecanismo de tarifa de ciudad inteligente y ajustes a los incentivos aplicables después de esa fecha.mauritiusassembly.govmu.org)
En la práctica, cuando EXPAT MAURITIUS apoya un proyecto de compra de Smart City, uno de los puntos clave es aclarar:
- allá fecha y el Estado del certificado de Ciudad Inteligente para el proyecto; ;
- el posible impacto en el suministro (infraestructura, equipos, servicios, cronograma de entrega); ;
- cargos, gobernanza (condominio/HOA) y reglas de alquiler.
9) Puntos a tener en cuenta (qué comprobar antes de firmar)
- El diagrama exacto (PDS vs Smart City vs G+2) y la elegibilidad de los no ciudadanos: todo comienza allí.
- El contrato (según lo previsto vs. lo entregado): cronograma, penalidades, garantías, condiciones suspensivas, fuerza mayor.
- La estrategia de alquiler ¿Permitido o regulado? ¿Restricciones a corto plazo? Gestión de alquileres e impuestos.
- Flujos financieros Regla 85/15, moneda, cuenta notarial, prueba de fondos, momento de la conversión.expat.com)
- El calendario :si buscas derechos antes de una fecha (por ejemplo, antes de la 1 de julio de 2026), es el fecha de registro y las realidades administrativas que importan (plazos de autorización, notario, etc.).mauritiusassembly.govmu.org)
10) El papel de EXPAT MAURITIUS en su proyecto inmobiliario
EXPAT MAURITIUS es una empresa con sede en Mauricio, especializada en apoyo a la expatriación: visas y permisos, inversión inmobiliaria, instalación (vivienda, escuelas, banca, seguros) y creación de empresas.
En un proyecto de compra (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2), el objetivo no es simplemente “encontrar una villa”: es alinear estatus migratorio, presupuesto general, planificación, cumplimiento Y uso real (residencia, alquiler, reventa, etc.).
Para conocer más sobre nuestro enfoque y servicios, puede consultar:
- El sitio web de EXPAT MAURITIUS (pagina de inicio); ;
- Vivir en Mauricio: expatriación llave en mano y bienes raíces; ;
- Guías de expatriación.
Preguntas frecuentes: Bienes raíces y planes EDB (con EXPAT MAURITIUS)
¿Puede EXPAT MAURITIUS ayudarme a elegir entre PDS y Smart City?
Sí, porque el plan "adecuado" depende principalmente de su objetivo: residencia principal, inversión en alquiler, búsqueda de un ecosistema (escuelas/oficinas/servicios) o priorización de la tranquilidad y las comodidades residenciales. EXPAT MAURITIUS le ayuda a definir el uso previsto, el presupuesto completo (honorarios, notario, gastos) y las limitaciones (condiciones de pago, plazos, requisitos para obtener un permiso de residencia). La clave está en asegurar su elección de desarrollo inmobiliario antes de firmar un contrato de reserva y, posteriormente, coordinar a las distintas partes interesadas (promotor, notario, banco).
¿Qué presupuesto se debe planificar (incluidas las tarifas) para comprar en un plan EDB en Mauricio en 2026?
Además del precio de la propiedad, tenga en cuenta los aranceles e impuestos (impuesto de registro, impuesto de transmisión de tierras, según corresponda), los gastos notariales (el EDB indica una escala que puede alcanzar un máximo de 2%) y los gastos adicionales (tramitación de solicitudes, comisiones bancarias, seguros, cuotas de condominio/asociación de propietarios). Un punto crucial: a partir del 1 de julio de 2026, se implementaron medidas para aumentar ciertas tasas aplicables a las transferencias a extranjeros bajo los esquemas del EDB (que suelen resumirse en 10%). Para obtener una estimación fiable, debe considerar su fecha de registro y la estructura exacta de la transacción. (new.edbmauritius.com)
¿Puedo obtener un permiso de residencia comprando una propiedad bajo un esquema PDS (o equivalente)?
La información del EDB indica que un extranjero puede obtener un permiso de residencia comprando una propiedad elegible con un valor superior a USD 375,000 (o equivalente). El permiso generalmente es válido mientras la propiedad sea propiedad. Se pueden incluir cónyuges e hijos dependientes (que suelen figurar hasta los 24 años en las comunicaciones del EDB). Nota: El permiso está sujeto al cumplimiento de la propiedad, el programa y la documentación (KYC, fondos, proceso). EXPAT MAURITIUS puede ayudarle a vincular adecuadamente la inversión inmobiliaria con su estrategia de residencia. (new.edbmauritius.com)
¿Se aplica la regla “85% en MUR / 15% en moneda extranjera” a mi compra?
Desde diciembre de 2024, muchas compras realizadas por extranjeros bajo esquemas (PDS/IRS/RES/IHS/Smart City) se han asociado con una estructura de pago donde 85% del precio se pagan en rupias mauricianas al promotor, y 15% pueden liquidarse en moneda extranjera o MUR, según el caso. Esto implica anticipar la conversión, las cuotas y el cronograma bancario/notarial. Dado que la aplicación exacta puede variar según el esquema, el tipo de compra (sobre plano/reventa) y la fecha de firma/registro, el proceso debe validarse con los profesionales a cargo del caso.expat.com)
¿Cuánto tiempo se tarda en finalizar una compra (autorización + escritura + registro)?
El plazo depende de la estructura, la integridad de la documentación KYC (Conozca a su Cliente), el banco (comprobantes de fondos y transferencias), la disponibilidad del notario y los tiempos de procesamiento de las autorizaciones y la plataforma. Para una propiedad terminada, suele ser más rápido que para una compra sobre plano (donde el plazo se determina por las fases y el progreso). Si tiene una fecha límite (por ejemplo, antes de un cambio fiscal el 1 de julio de 2026), debe planificar a la inversa: autorización, preparación de la escritura, transferencias y fecha de registro. EXPAT MAURITIUS puede ayudarle a estructurar un plazo realista.
¿Y ahora?
Si está considerando comprar en Mauricio (PDS, IRS/RES existente, Smart City o G+2), el paso más rentable es asegurar el diagrama, el presupuesto total Y el calendario Antes de reservar, EXPAT MAURITIUS ofrece asistencia integral (bienes raíces, permisos y reubicación). Para empezar, consulte EXPAT MAURICIO, Explora las guías o descubre el soporte de exatriación llave en mano.
