Acquistare a Mauritius, sì, ma non in un modo qualsiasi.
Se non sei cittadino, l'accesso alla proprietà a Mauritius, nella stragrande maggioranza dei casi, richiede... programmi supervisionati e approvati dall'Economic Development Board (EDB) (PDS, Smart City, IRS, RES, ecc.). Questi schemi determinano O puoi acquistare, che tipo del bene, Come pagare, e Se puoi ottenere un permesso di soggiorno grazie al tuo investimento.
In questa guida, EXPAT MAURITIUS ti aiuta a capire le differenze tra PDS, IRS, RES e Smart City, le soglie (tra cui la famosa 375.000 dollari), costi, passaggi e punti da tenere d'occhio, con parametri di riferimento aggiornati (inclusi i cambiamenti fiscali annunciati per 1 luglio 2026 e l'evoluzione delle regole della Smart City da allora 5 giugno 2025). (mauritiusassembly.govmu.org)
1) Il quadro generale: perché esistono questi programmi (e cosa cambia per te)
A Mauritius, l'acquisto di una proprietà da parte di un non cittadino è regolamentato. In pratica, ciò significa che:
- il più delle volte acquisti da un Diagramma EDB (PDS, Smart City, IRS/RES esistenti, Invest Hotel Scheme, ecc.); (new.edbmauritius.com)
- o, in alcuni casi, un appartamento “G+2” (edificio di almeno 2 piani fuori terra), soggetto a condizioni di prezzo e di approvazione. (edbmauritius.org)
Questo framework ha un grande vantaggio: protegge il processo (notaio, permessi, conformità) e può darti accesso a un permesso di soggiorno se la proprietà supera determinate soglie.
2) PDS, IRS, RES, Smart City: definizioni semplici (e a cosa serve ciascun schema)
PDS (Property Development Scheme): il punto di riferimento per l’acquisto di una residenza “premium”
IL PDS (introdotto nel 2015) è progettato per sviluppare e vendere immobili residenziali di lusso (ville, appartamenti a seconda del progetto), con standard e servizi (gestione, sicurezza, manutenzione, ecc.). Un punto chiave: l'acquisizione di un bene del valore di oltre 375.000 USD potrebbe darti diritto a permesso di soggiorno finché sei il proprietario della proprietà, e questo permesso può essere esteso al coniuge e ai figli a carico (spesso citato "sotto i 24 anni"“ (secondo le comunicazioni dell'EDB). (new.edbmauritius.com)
IRS (Integrated Resort Scheme): progetti storici, ancora esistenti
L'’Agenzia delle Entrate è un modello più vecchio, associato a resort integrati e residenze di lusso. Anche se molti nuovi lanci ora avvengono in PDS, ci sono ancora alcuni Progetti “esistenti” dell’IRS” in cui un non cittadino può acquisire proprietà. (new.edbmauritius.com)
RES (Real Estate Scheme): il vecchio schema per gli sviluppi più piccoli“
IL RES Storicamente, è stato progettato per complessi residenziali più modesti rispetto all'IRS. Come l'IRS, si trova principalmente in progetti esistenti, mentre il PDS è diventato lo standard per molti nuovi complessi residenziali accessibili ai non cittadini.barnes-mauritius.com)
Smart City Scheme: vivere in una città “a uso misto” (abitazioni + lavoro + servizi)
UN Città intelligente è uno sviluppo misto (Residenziale + uffici + negozi + scuole/strutture per il tempo libero secondo il piano regolatore) basato sul concetto "vivi-lavora-diverti". I non residenti possono acquistare unità residenziali (ville, case a schiera, appartamenti, attici, duplex, a seconda del progetto). (new.edbmauritius.com)
Nota (importante per il 2025/2026) Il quadro della Smart City è stato modificato, in particolare con l'introduzione di un tariffa smart city per alcuni certificati rilasciati dal 5 giugno 2025 e una ridefinizione del “pacchetto incentivi” applicabile dopo tale data.mauritiusassembly.govmu.org)
Appartamenti “G+2”: un’opzione fuori dagli schemi principali (ma all’interno di un quadro)
Il dispositivo Sol+2 consente ai non cittadini di acquistare un appartamento in un edificio di almeno due livelli sopra il piano terra, con previa approvazione e uno prezzo minimo menzionato dall'EDB (ad esempio. MURO 6 milioni (in certe comunicazioni). Uno permesso di soggiorno può essere concesso se l'acquisizione raggiunge 375.000 dollari (o equivalente) e rimane valido finché ne sei il proprietario. (edbmauritius.org)
3) Confronto chiaro: quale programma scegliere?
Tabella comparativa PDS vs IRS vs RES vs Smart City vs G+2
| Programma | Tipo di progetto | Proprietà tipiche | Accesso per non cittadini | Residenza tramite acquisto | Ideale se… |
|---|---|---|---|---|---|
| PDS | Residenziale premium con servizi | Ville, residenze di lusso | Sì (diagramma EDB) | Spesso associato alla soglia 375.000 dollari (residenza fino alla detenzione) | Desideri una residenza primaria/secondaria sicura + servizi |
| Agenzia delle Entrate | Resort integrati (spesso storici) | Ville/residenze di lusso | Sì (progetti esistenti) | Spesso citato con 375.000 dollari per la residenza (secondo il quadro EDB) | Cerchi un ambiente resort/di prestigio, con un potenziale di rivendita più "internazionale"?“ |
| RES | Sviluppi più piccoli (vecchio schema) | Residenziale (a seconda dei progetti) | Sì (progetti esistenti) | Può essere collegato alla stessa logica di soglia a seconda dei progetti/autorizzazioni | Stai puntando a un progetto più "boutique" (a seconda delle opportunità disponibili) |
| Città intelligente | Masterplan per uso misto (residenza + lavoro) | Appartamenti, ville, case a schiera, attici… | Sì (diagramma EDB) | La residenza può essere aperta se sono soddisfatte le condizioni di valore/idoneità. | Vuoi un ecosistema (scuole, uffici, negozi, mobilità…) |
| Sol+2 | Condominio al di fuori di grandi progetti, ma all'interno di un quadro | Appartamenti | Sì, con l'approvazione dell'EDB + condizioni di prezzo | Residenza possibile se 375.000 dollari raggiunto (valido finché trattenuto) | Cerchi un appartamento (spesso geograficamente più "flessibile")? |
Valori di riferimento ufficiali (EDB) sulla residenza presso 375.000 dollari e il quadro G+2: (new.edbmauritius.com)
4) Permessi di soggiorno tramite immobili: cosa dice l'EDB (e cosa consente)
Negli schemi EDB (in particolare PDS e, secondo le comunicazioni EDB, anche IRS/RES esistenti), l'EDB indica che un acquisti superiori a 375.000 USD può consentire a un non cittadino di ottenere un permesso di soggiorno finché tiene La proprietà. Il coniuge e i figli a carico (spesso menzionati) fino a 24 anni (nelle informazioni EDB) potrebbe essere incluso. (new.edbmauritius.com)
Un altro punto pratico spesso evidenziato: i titolari di un permesso di soggiorno attraverso determinati programmi immobiliari possono, secondo le indicazioni dell'EDB, essere esentato dal permesso di lavoro/occupazione Investire e lavorare a Mauritius (da interpretare correttamente in base alla propria situazione: lavoro dipendente, lavoro autonomo, strutturazione, ecc.). (new.edbmauritius.com)
Consigli cautelativi: “Il ”permesso di soggiorno” non significa cittadinanza e le condizioni (persona a carico, rinnovo, conformità della proprietà, procedure) devono essere convalidate al momento della richiesta presso le autorità e il notaio.
5) Le fasi di un acquisto (processo): dalla selezione dell'articolo alla registrazione
Ecco il processo più comune per un acquisto all'interno di un programma strutturato (PDS / Smart City / IRS-RES esistente / G+2), con cui EXPAT MAURITIUS può aiutarti orchestrare con i contatti giusti (sviluppatore, notaio, banca, EDB, ecc.).
- Qualificazione del progetto : stato del progetto (EDB), qualità dello sviluppatore, oneri di comproprietà, regole di affitto, servizi inclusi, programma in caso di acquisto su carta.
- Prenotazione / Promessa documenti, archiviazione, clausole (calendario, condizioni sospensive, sanzioni, ecc.).
- KYC e conformità passaporti, prova di indirizzo, prova di fondi, origine dei fondi (banca), ecc.
- Domanda di autorizzazione A seconda dei casi, lo sviluppatore e/o il notaio inviano il fascicolo tramite le piattaforme amministrative (framework EDB/NELS menzionati in alcune guide).expat.com)
- Firma dell'atto notarile : il notaio redige l'atto e verifica lo stato giuridico dell'immobile.
- Registrazione : pagamento delle imposte/tasse applicabili e registrazione dell'atto (Registrar-General).
- Post-acquisto : contatti, assicurazione sulla casa, gestione degli affitti se necessario, procedure di residenza se applicabili.
Per quanto riguarda la pratica di “notaio + registrazione + spese” (linee guida EDB e Registrar-General): (registrar.govmu.org)
6) Regole di pagamento: il punto che ha sorpreso di più da dicembre 2024
Dall'entrata in vigore di nuovi requisiti (spesso datati da 13 dicembre 2024 (nelle analisi di mercato), le acquisizioni di non cittadini nell'ambito di vari schemi (IRS/RES/PDS/IHS/SCS) sono associate a una logica di pagamento in cui:
- 85% il prezzo deve essere pagato in rupie mauriziane (MUR) al promotore; ;
- IL 15% Gli importi rimanenti possono essere saldati in valuta (USD/EUR/…) o in MUR, a seconda delle circostanze e della struttura.
Questi elementi sono ampiamente riprodotti nelle pubblicazioni locali e nelle guide per gli espatriati.expat.com)
E se la proprietà supera determinati importi, potrebbero essere applicate regole di finanziamento aggiuntive (ad esempio, le pubblicazioni di mercato menzionano una soglia di 750.000 dollari con un pagamento iniziale dovuto secondo termini specifici, seguito dalla possibilità di finanziamento locale per il saldo). (sothebysrealty.mu)
In termini pratici, cosa cambia per te?
- devi anticipare il Cambio EUR/USD → MUR (impatto del tasso di cambio e della tempistica); ;
- Bisogna sincronizzare banca/notaio/costruttore per rispettare le rate; ;
- Se si acquista fuori piano, il piano di pagamento diventa un aspetto fondamentale (e deve essere coerente con il piano di trasferimento).
7) Costi e tassazione: imposte di registro, imposte di trasferimento, spese notarili (e cosa cambia dal 1° luglio 2026)
A Mauritius, i costi per l'acquisizione di una proprietà generalmente includono:
- Imposta di registrazione (spesso indicato per 5% (nel contesto generale); (registrar.govmu.org)
- Imposta sul trasferimento della proprietà terriera (spesso indicato per 5% e pagati dal venditore nel quadro generale); (registrar.govmu.org)
- spese notarili (l'EDB menziona una scala "fino a un massimo di 2%”. (new.edbmauritius.com)
Un cambiamento importante da prevedere: a partire da 1 luglio 2026, Il quadro giuridico prevede adeguamenti per i trasferimenti a non cittadini sui beni rientranti nei regimi EDB e/o categorie simili. Imposta sul trasferimento della proprietà terriera, La legge finanziaria 2025 formalizza l'introduzione di un tariffa a 10% in una “Parte III” aggiunta al Settimo Allegato del Land (Duties and Taxes) Act per i trasferimenti ai non cittadini dal 1 luglio 2026. (mauritiusassembly.govmu.org)
Sul Imposta di registrazione, Il Finance Act 2025 modifica il Registration Duty Act introducendo una disposizione relativa ai trasferimenti a cittadini non cittadini. in vigore dal 1° luglio 2026 per le attività nell'ambito dei programmi EDB (e casi correlati). Diversi riepiloghi professionali indicano un aumento 10% A partire da questa data: da confermare sul fascicolo (data di registrazione, natura dell'immobile, planimetria esatta).mauritiusassembly.govmu.org)
Punto di vigilanza Alcune analisi di mercato hanno menzionato anche meccanismi di calcolo per la rivendita (ad esempio, "10% o 30% della plusvalenza, a seconda di quale sia più alto"), ma questo punto deve essere verificato rispetto ai testi consolidati applicabili al momento della rivendita e alla struttura esatta (venditore non cittadino, primo acquisto nell'ambito del programma, rivendita a un non cittadino, ecc.).pwc.com)
Tabella dei costi tipici (da preventivare) — ordine di grandezza
| Lavoro | Chi paga? | Punto di riferimento (prima del 1° luglio 2026, quadro generale) | Sviluppi da prevedere |
|---|---|---|---|
| Imposta di registrazione | Acquirente | Spesso indicato per 5% (quadro generale) | Misure mirate ai trasferimenti verso i non cittadini 1 luglio 2026 (spesso sintetizzato a 10% (sotto i diagrammi EDB) |
| Imposta sul trasferimento della proprietà terriera | Venditore | Spesso indicato per 5% (quadro generale) | 10% a partire da 1 luglio 2026 per determinati trasferimenti a non cittadini (Legge finanziaria 2025) |
| Spese notarili | Acquirente | Scala, l'EDB menziona fino a 2% massimo | Variabile a seconda del prezzo e della complessità (e talvolta dell'IVA a seconda dei servizi) |
| Spese di domanda/elaborazione (secondo il programma) | Acquirente/sviluppatore (se applicabile) | Alcune guide menzionano le spese amministrative (ad esempio, richieste specifiche) | Dipende dallo schema e dalla procedura (EDB/piattaforma) |
Fonti di riferimento (quadro generale 5%/5% + notaio): (registrar.govmu.org). Base giuridica per l'imposta sul trasferimento immobiliare a 10% a partire dal 1° luglio 2026 (Legge finanziaria 2025): (mauritiusassembly.govmu.org)
8) Smart City: cosa è cambiato dal 5 giugno 2025 (e perché questo può influenzare i prezzi)
Per un acquirente, la questione non è solo fiscale: le modifiche degli incentivi e degli obblighi possono influenzare l' modello di business degli sviluppatori (quindi prezzi, scaglioni e talvolta servizi/attrezzature pubbliche).
La legge finanziaria 2025 modifica la Regolamento del Consiglio per lo sviluppo economico (programma Smart City) 2015 con trattamento specifico a seconda della data (in particolare 5 giugno 2025): introduzione di un meccanismo di tariffa smart city e adeguamenti degli incentivi applicabili dopo tale data.mauritiusassembly.govmu.org)
In pratica, quando EXPAT MAURITIUS sostiene un progetto di acquisto di una Smart City, uno dei punti chiave è chiarire:
- Là data e il Stato del certificato Smart City per il progetto; ;
- il possibile impatto sull'offerta (infrastrutture, attrezzature, servizi, tempi di consegna); ;
- spese, amministrazione (condominio/HOA) e regole di locazione.
9) Punti da considerare (cosa controllare prima di firmare)
- Il diagramma esatto (PDS vs Smart City vs G+2) e idoneità dei non cittadini: tutto inizia da qui.
- Il contratto (come pianificato vs consegnato): programma, penali, garanzie, condizioni sospensive, forza maggiore.
- La strategia di noleggio : consentito o regolamentato? restrizioni a breve termine? gestione degli affitti e tassazione.
- Flussi finanziari Regola 85/15, valuta, conto notarile, prova dei fondi, tempi di conversione.expat.com)
- Il calendario : se miri a ottenere diritti prima di una data (ad esempio, prima del 1 luglio 2026), è il data di registrazione e le realtà amministrative che contano (scadenze autorizzative, notaio, ecc.).mauritiusassembly.govmu.org)
10) Il ruolo di EXPAT MAURITIUS nel tuo progetto immobiliare
EXPAT MAURITIUS è una società con sede a Mauritius, specializzata nel supporto all'espatrio: visti e permessi, investimento immobiliare, facilità (alloggi, scuole, banche, assicurazioni) e creazione di impresa.
In un progetto di acquisto (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2), l’obiettivo non è semplicemente “trovare una villa”: è allineare status di immigrazione, bilancio complessivo, pianificazione, conformità E uso effettivo (residenza, affitto, rivendita, ecc.).
Per saperne di più sul nostro approccio e sui nostri servizi, puoi consultare:
- il sito web EXPAT MAURITIUS (pagina iniziale); ;
- Vivere a Mauritius: espatrio chiavi in mano e immobiliare; ;
- Guide all'espatrio.
FAQ — Programmi immobiliari e EDB (con EXPAT MAURITIUS)
EXPAT MAURITIUS può aiutarmi a scegliere tra PDS e Smart City?
Sì, perché il piano "giusto" dipende principalmente dal tuo obiettivo: residenza principale, investimento locativo, ricerca di un ecosistema (scuole/uffici/servizi) o priorità alla tranquillità e ai servizi residenziali. EXPAT MAURITIUS ti aiuta a chiarire la destinazione d'uso, il budget complessivo (spese, notaio, oneri) e i vincoli (termini di pagamento, tempistiche, idoneità per un permesso di soggiorno). La chiave è assicurarsi della scelta del progetto prima di firmare un contratto di prenotazione e poi coordinare i vari attori coinvolti (sviluppatore, notaio, banca).
Quale budget dovrebbe essere previsto (incluse le commissioni) per l'acquisto di un programma EDB a Mauritius nel 2026?
Oltre al prezzo dell'immobile, considerate imposte e tasse (imposta di registro, imposta di trasferimento immobiliare, se applicabile), spese notarili (l'EDB indica una tariffa che può raggiungere un massimo di 2%) e costi accessori (elaborazione della domanda, commissioni bancarie, assicurazione, spese condominiali/HOA). Un punto cruciale: dal 1° luglio 2026, sono in vigore misure per aumentare alcune aliquote applicabili ai trasferimenti a non cittadini nell'ambito dei programmi EDB (spesso riassunte in 10%). Per una stima affidabile, è necessario considerare la data di registrazione e l'esatta struttura della transazione. (new.edbmauritius.com)
Posso ottenere un permesso di soggiorno acquistando un immobile nell'ambito di un programma PDS (o equivalente)?
Le informazioni dell'EDB indicano che un cittadino straniero può ottenere un permesso di soggiorno acquistando un immobile idoneo per un valore superiore a 375.000 USD (o equivalente); il permesso rimane generalmente valido finché l'immobile è di proprietà. Possono essere inclusi coniugi e figli a carico (spesso elencati fino a 24 anni nelle comunicazioni dell'EDB). Nota: il permesso è subordinato alla conformità dell'immobile, al regime e alla documentazione (KYC, fondi, procedura). EXPAT MAURITIUS può assistervi nel corretto collegamento tra investimento immobiliare e strategia di residenza. (new.edbmauritius.com)
La regola “85% in MUR / 15% in valuta estera” si applica al mio acquisto?
Molti acquisti da parte di non cittadini nell'ambito di programmi (PDS/IRS/RES/IHS/Smart City) sono associati, da dicembre 2024, a una struttura di pagamento in cui 85% del prezzo vengono pagati in rupie mauriziane al costruttore e 15% possono essere saldati in valuta estera o in rupie mauriziane, a seconda dei casi. Ciò implica l'anticipazione della conversione, delle rate e delle tempistiche bancarie/notariali. Poiché l'applicazione esatta può variare a seconda del programma, del tipo di acquisto (su carta/rivendita) e della data di firma/registrazione, la procedura deve essere convalidata dai professionisti che gestiscono il caso.expat.com)
Quanto tempo ci vuole per finalizzare un acquisto (autorizzazione + atto + registrazione)?
I tempi dipendono dalla struttura, dalla completezza della documentazione KYC (Know Your Customer), dalla banca (prova di fondi e trasferimenti), dalla disponibilità del notaio e dai tempi di elaborazione delle autorizzazioni e della piattaforma. Per un immobile completato, i tempi sono spesso più rapidi rispetto a un acquisto su carta (dove la tempistica è dettata da fasi e progressi). Se si ha una scadenza (ad esempio, prima di una modifica fiscale il 1° luglio 2026), è necessario procedere a ritroso: autorizzazione, preparazione dell'atto, trasferimenti e data di registrazione. EXPAT MAURITIUS può aiutarvi a strutturare una tempistica realistica.
E adesso?
Se stai pensando di acquistare a Mauritius (PDS, IRS/RES esistente, Smart City o G+2), il passo più redditizio è quello di proteggere il diagramma, il budget totale E il calendario prima di prenotare. EXPAT MAURITIUS può fornire un supporto completo (immobili + permessi + trasferimento). Per iniziare, consulta ESPATRIATO MAURITIUS, Esplora le guide o scopri il supporto chiavi in mano per l'esattezza.
