Immobili a Mauritius: una guida completa per gli stranieri che desiderano acquistare (aggiornata al 2026)

Acquistare immobili a Mauritius da straniero è possibile, ma soggetto a rigide normative.

Questa guida spiega cosa puoi comprare, In quali contesti (PDS, Smart City, Ground+2…), Quali importi e tasse sono previsti?, E come proteggere ogni passaggio (notaio, autorizzazioni, trasferimento di fondi, residenza). Tutto con le regole fondamentali da conoscere. 25 marzo 2026, compresa la regola di 85% in rupie e le modifiche fiscali annunciate per 1° luglio 2026. (edbmauritius.org)

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1) Cosa dicono i regolamenti: un cittadino straniero può acquistare una proprietà a Mauritius?

I quadri normativi più comuni accessibili ai non cittadini

In pratica, l'accesso dei non cittadini agli immobili residenziali avviene principalmente attraverso:

• Programmi immobiliari della BED“ (ex. Piano di sviluppo immobiliare – PDS, Schema di città intelligente, ecc.). (edbmauritius.org)
• Acquisto di appartamenti in “Ground +2” (G+2) : appartamenti condominiali in edifici di almeno 2 piani sopra il piano terra, con previa approvazione, e un prezzo minimo come indicato dall'EDB (edbmauritius.org).

Soglie importanti da conoscere (prezzo minimo e requisiti di ammissibilità per la residenza)

• Piano terra + 2 (G+2) : l'EDB indica un Prezzo minimo di acquisto: 6 milioni di MUR (o equivalente in valuta convertibile) in modo che un non cittadino possa acquisire un appartamento, e specifica anche che un permesso di soggiorno può essere concesso da un investimento ≥ 375.000 USD (o equivalente) per questo tipo di proprietà. (edbmauritius.org)
• PDS Le linee guida dell'EDB ci ricordano che un permesso di soggiorno viene concesso al non cittadino al momento dell'acquisizione della proprietà ≥ 375.000 USD (o equivalente), e che tale permesso rimane valido finché il bene è detenuto. (edbmauritius.org)

Un punto importante da notare (molto specifico): acquistare un terra Possedere un terreno nell'ambito di un programma (ad esempio, un "lotto di terreno urbanizzato") non è sempre sufficiente per ottenere la residenza: le linee guida del PDS indicano che un cittadino straniero che acquisisce un lotto di terreno non ha diritto a un permesso di soggiorno. finché la costruzione non sarà completata. (edbmauritius.org)

Cosa è stato limitato/rimosso: l'acquisto "fuori programma" di 500.000 dollari USA

Il bilancio 2025-2026 comprende in particolare le seguenti misure: interrompere il programma introdotto nel 2023 che consentiva ai non cittadini di acquisire proprietà residenziali (compresi i "terreni edificabili") ovunque a Mauritius Sopra 500.000 dollari USA. (nationalbudget2025.govmu.org)

Un'altra restrizione da tenere presente: terreni demaniali e “nota geometrica” (appartamenti G+2)

Lo stesso documento di bilancio indica anche un divieto mirato al cessione/acquisto di un appartamento (edificio di almeno 2 piani) costruito su Terreni demaniali O Non geometrico da parte di un non cittadino (o di una persona non residente).nationalbudget2025.govmu.org)

2) Scegli il “piano di acquisto” più adatto al tuo progetto (residenza, investimento, locazione)

Confronto delle opzioni più comuni per gli stranieri (2026)

Opzione	Tipologia di immobile	Soglie (esempi ufficiali)	È possibile ottenere la residenza?	Punti da considerare
PDS (Programma di sviluppo immobiliare)	Ville, appartamenti, attici, a volte anche lotti urbanizzati a seconda del progetto	Residenza: ≥ 375.000 USD (ben costruito) (edbmauritius.org)	Sì (a condizione che la proprietà sia detenuta) (edbmauritius.org)	In caso di acquisto di un terreno: residenza dopo il completamento della costruzione (edbmauritius.org)
Schema di città intelligente	Residenziale + servizi (negozi, uffici, tempo libero) secondo il “piano regolatore”	Quadro normativo della BDE; si applicano le regole di pagamento (85% MUR) (edbmauritius.org)	Possibile a seconda delle condizioni di investimento	Incentivi Smart City rivisti (in base alla data di certificazione): esaminare attentamente il progetto
IRS / RES / IHS (a seconda dei progetti)	Spesso si tratta di immobili di fascia alta (residenze di lusso / resort / investimenti alberghieri)	Regolamento EDB + pagamento 85% MUR (edbmauritius.org)	Possibile a seconda delle condizioni	Spesso, a seconda del prodotto, esistono vincoli operativi/gestionali (ad esempio, "convenzioni alberghiere").
Appartamento Piano terra + 2 (G+2)	Appartamento in condominio in un edificio di almeno 2 piani fuori terra.	Prezzo minimo 6 milioni di MUR (EDB) (edbmauritius.org)	Sì, se l'investimento ≥ 375.000 USD (EDB) (edbmauritius.org)	Approvazioni, conformità edilizia, restrizioni relative a "terreni statali/nozioni geometriche" (edbmauritius.org)

Residenza tramite immobile: cosa cambia in termini concreti

Quando si oltrepassano le soglie (spesso 375.000 dollari (secondo le linee guida dell'EDB per diversi quadri di riferimento), il vantaggio è duplice:

• Possiedi un bene (abitazione principale, abitazione secondaria o investimento a reddito a seconda del progetto).
• Potresti avere diritto a un permesso di soggiorno. a condizione che tu mantenga il possesso del bene, secondo quanto previsto dal quadro normativo (ad esempio, PDS). (edbmauritius.org)

Investimento in proprietà o in locazione: come scegliere

• Se la tua priorità è vivere Dare priorità alla posizione (scuole, trasporti, servizi), alla qualità della comproprietà (gestione, spese) e al potenziale di rivendita.
• Se la tua priorità è affittare : valuta la domanda (a lungo termine o stagionale), le regole del programma (ad esempio, alcuni residence aderiscono al regime alberghiero) e i costi ricorrenti (gestione del condominio, manutenzione, assicurazione, spese amministrative).

L'EDB indica inoltre che i proprietari possono affittare il bene e che non c'è nessuna restrizione al rimpatrio Fondi/ricavi derivanti dalla vendita o dall'affitto (nei limiti del quadro presentato). (edbmauritius.org)

3) Budget per gli acquisti: tasse, spese notarili, tasso di cambio… (e cosa cambierà il 1° luglio 2026)

Le imposte “standard” sulla vendita di un immobile (regola generale)

Nell'acquisto di un immobile, molto spesso si riscontrano:

• Imposta di registrazione classicamente 5% (lato acquirente).
• Imposta sul trasferimento della proprietà terriera classicamente 5% (lato venditore).

Questi principi sono delineati in un documento del Conservatore dei Registri Immobiliari (il quale stabilisce che i trasferimenti vengono effettuati tramite un notaio e che l'acquirente paga 5% di imposta di registrazione e il venditore 5% di imposta sul trasferimento immobiliare).registrar.govmu.org)

Importante: è stato annunciato un aumento delle tariffe per i non cittadini a partire dal 1° luglio 2026. Diverse analisi di riferimento sul Legge finanziaria del 2025 indicare che’In vigore dal 1° luglio 2026, i diritti sulle transazioni immobiliari dei non cittadini (sui piani EDB e sugli appartamenti ammissibili) cambiano da Da 5% a 10% (registrazione e/o trasferimento a seconda dei casi), con una norma specifica per la rivendita (tassa calcolata sulla base della percentuale più alta tra il valore e la quota di profitto).ey.com)

Esempio numerico: costi tipici per un immobile del valore di 10.000.000 (a scopo illustrativo)

Lavoro	Chi paga?	Calcolo (basato su 10.000.000 MUR)	Osservazioni
Imposta di registrazione	Acquirente	5% = MUR 500.000 (prima del 01/07/2026); 10% = MUR 1.000.000 (dal 01/07/2026 per i non cittadini interessati)	L'aumento previsto per i non cittadini a partire dal 01/07/2026 deve essere tenuto in considerazione nel calendario delle iscrizioni/registrazioni.ey.com)
Imposta sul trasferimento della proprietà terriera	Venditore	5% = MUR 500.000 (regola classica); dal 01/07/2026, per alcuni casi di non cittadini, sono annunciati meccanismi a 10% / o collegati al guadagno.	I termini “10% o 30% del guadagno” sono menzionati nei riepiloghi successivi all’entrata in vigore della Legge finanziaria del 2025.assets.kpmg.com)
Spese amministrative (imposta di bollo minima)	Acquirente	MUR minimo 1.700	Importo minimo indicato nelle FAQ del notaio (da confermare in base all'atto).etudelow.com)
Spese notarili (tariffa legale, esempio)	Spesso un acquirente (salvo diverso accordo)	Secondo la scala: 2% su 250k + 1,5% su 500k + 1% su 1M + 0,5% sul resto (ossia MUR 63.750) + IVA + spese accessorie	Scala presentata come derivata da Legge sui notai del 2008 (esempio). (etudelow.com)

Regola monetaria dal 13 dicembre 2024: 85% in MUR (da non perdere)

Dal momento che il 13 dicembre 2024, L'EDB ha pubblicato modifiche/promemoria operativi: per gli acquisti da parte di non cittadini in determinati schemi (IRS/RES/IHS/PDS/SCS), il pagamento deve essere effettuato in modo tale che 85% del prezzo da pagare in rupie mauriziane (MUR) al promotore, E 15% in valuta convertibile o in MUR. Si specifica inoltre che i fondi possono essere trasferiti dall'estero in valuta convertibile (e che non si tratta di “85% da trasferire a MUR” dall’estero), e che il notaio è necessario garantire la corretta attuazione di questa norma. (edbmauritius.org)

Finanziamenti (mutui): comprendere il contesto dei tassi di interesse

Le condizioni del prestito variano a seconda della banca e del tuo profilo (reddito, acconto, valuta, durata del prestito). Per fornire un contesto, la Banca di Mauritius ha mantenuto il suo Tasso chiave a 4,50% durante la decisione di 11 febbraio 2026. (bom.mu)

Da notare anche: l'EDB ha comunicato in merito a una modifica relativa al finanziamenti locali (finanziamento di prestiti locali) con una soglia menzionata in 750.000 dollari USA (invece dei 500.000 USD precedenti) a determinate condizioni, a seconda della lettera di autorizzazione e delle date di firma. (edbmauritius.org)

4) Passaggi per un acquisto sicuro (lista di controllo dal terreno all'atto di proprietà)

Fase 1: Verifica i requisiti di ammissibilità (prima ancora di prenotare)

• Verifica che la proprietà sia accessibile ai non cittadini (Programma EDB / Ammissibile per G+2, e non su terreni demaniali/Nozioni geometriche, se applicabili). (edbmauritius.org)
• Identificare l'obiettivo: residenza (soglie, condizioni) vs investimento (Regolamento di locazione, gestione, tassazione).
• Anticipare il calendario (soprattutto se si desidera evitare un aumento a partire dal 01/07/2026, quando applicabile ai non cittadini).ey.com)

Fase 2 — Prenotazione / contratto preliminare (VEFA in caso di acquisto su progetto)

Se acquisti secondo il piano (VEFA), una pratica descritta dai notai è l'esistenza di un contratto di prenotazione (CRP), con un acconto (con un tetto massimo in base alle scadenze) e pagamento a rate legato all'avanzamento dei lavori (fondamenta, impermeabilizzazione della struttura, completamento, consegna delle chiavi).etudelow.com)

Buon riflesso: dare priorità ai progetti con garanzia di completamento soddisfacente (GFA), quando disponibile, perché l'idea è di mitigare il rischio di mancato completamento.etudelow.com)

Fase 3 — Notaio, due diligence e atto di vendita

A Mauritius, I trasferimenti immobiliari vengono effettuati tramite un notaio. e l'atto viene quindi depositato/registrato presso il Conservatore dei Registri Immobiliari. Un documento del Conservatore dei Registri Immobiliari ricorda all'acquirente che dovrà pagare 5% di imposta di registrazione e al venditore 5% di imposta sul trasferimento di proprietà (regola generale), e che la vendita è perfezionata da un notaio.registrar.govmu.org)

Il notaio verifica il titolo e redige l'atto; da parte vostra, dovrete fornire le informazioni KYC (identità, provenienza dei fondi) e rispettare le norme di pagamento (inclusa la norma 85% del MUR, ove applicabile). (edbmauritius.org)

Fase 4 — Trasferimento fondi: come evitare errori di valuta e di tempistica

• Piano per la conversione in muro per la sezione 85% (Rischio di cambio + ritardi bancari). (edbmauritius.org)
• Allineate la data di firma con le fasi di approvazione (lettera di autorizzazione/autorizzazione) e con la vostra banca, se è previsto un finanziamento.
• Documentare attentamente l'origine dei fondi (per semplificare la conformità alle normative AML/KYC).

Fase 5 — Dopo l'atto: consegna delle chiavi, gestione dell'edificio, assicurazione, affitto

• In una comproprietà: recuperare i regolamenti, comprendere il accuse e governance (amministratore fiduciario).
• In caso di locazione: definire il contratto di locazione, la gestione e la tassazione (in alcuni casi potrebbe essere applicata una ritenuta d'acconto sugli affitti).mra.mu)
• Se l'obiettivo è la residenza fiscale: è necessario comprendere i criteri (183 giorni, o 270 giorni nei due anni precedenti, secondo la legge sull'imposta sul reddito).mra.mu)

5) Tassazione: reddito da locazione, plusvalenze, residenza fiscale, imposte locali

Residenza fiscale a Mauritius (utile se intendi stabilirti lì)

L'Autorità fiscale mauriziana (MRA) ci ricorda che un individuo è residente soprattutto se si trova a Mauritius 183 giorni o più sull'anno fiscale, o 270 giorni o più sull'esercizio finanziario più i due anni precedenti (secondo i criteri dettagliati).mra.mu)

Imposta sul reddito (aliquote fiscali recenti) e affitti

Dal momento che il 1 luglio 2025 (anno fiscale mauriziano), l'MRA presenta una scala progressiva sul reddito imponibile : 0% il primo 500.000 rupie, 10% sul 500.000 rupie seguendo, poi 20% sul resto. (mra.mu)

Il reddito da locazione di un immobile situato a Mauritius è generalmente tassabile (a seconda del tuo status di residente/non residente e delle regole di deduzione). Nel caso di pagamenti di affitto da parte di determinati pagatori, potrebbe esistere un meccanismo per Ritenuta d'imposta alla fonte (TDS) sugli affitti (aliquote separate a seconda che si tratti di residenti o non residenti).mra.mu)

Plusvalenze: attenzione alle parole, ma un punto è chiaro.

L'MRA ha pubblicato un chiarimento in cui si afferma che plusvalenze (le plusvalenze) non sono non soggetto all'imposta sul reddito a Mauritius nel suddetto contesto (trattamento delle plusvalenze).mra.mu)

Tuttavia, per i non cittadini, occorre fare una distinzione. imposta sulle plusvalenze E tassazione delle transazioni/rivendite Il quadro di bilancio post-2025 prevede meccanismi di tassazione sulla rivendita che possono essere calcolati in base all'aliquota più alta tra una percentuale del valore e una quota del guadagno, a seconda delle circostanze e della data (in particolare a partire dal 01/07/2026).assets.kpmg.com)

Tasse locali: “nessuna imposta nazionale sulla proprietà” non significa “tasse zero”

Non esiste una tassa nazionale annuale sulla proprietà “in stile francese”, ma la Legge sul governo locale prevede che un tariffa locale Al proprietario di un immobile situato in un'area di competenza di un consiglio comunale può essere addebitata una tassa annuale (a seconda della zona e delle esenzioni).mauritiuslii.org)

Successione: aspetti pratici (senza drammatizzare)

Oltre alle tasse, l'eredità a Mauritius comporta importanti norme civili (in particolare la porzione riservata della tenuta (secondo il Codice Civile, citato dai notai), il che può avere un impatto sulle modalità di trasferimento dei beni immobili.etudelow.com)

6) Errori comuni (e come evitarli)

Trappole più frequentemente viste

• Prenotare troppo velocemente senza confermare l'ammissibilità dei “non cittadini” (schema, LOA, conformità G+2, restrizioni relative a terreni statali/passaggio geometrico).
• Sottovalutare le tempistiche (autorizzazione, banca, notaio) mentre una modifica fiscale può dipendere dalla data di registrazione.
• Dimenticate la regola 85% in un muro (e si ritrovano a dover convertire urgentemente). (edbmauritius.org)
• Acquisto su progetto : non vengono verificate le garanzie di completamento e il piano di pagamento.
• In comproprietà : non leggere i documenti relativi al consorzio/tariffe/utilizzo (affitto a breve termine, animali, lavori…).

Lista di controllo per uno shopping in tutta tranquillità (10 semplici verifiche)

1. Il bene si colloca all'interno di un quadro di riferimento? autorizzando esplicitamente Acquisto effettuato da un non cittadino? (edbmauritius.org)
2. Se G+2: l'edificio è buono ≥ 2 piani sopra il piano terra e il prezzo ≥ PARETE DA 6 M (edbmauritius.org)
3. Se non sei cittadino statunitense, la proprietà si trova al di fuori della categoria "Terreno demaniale / Non geometrico"? (Secondo la restrizione annunciata)nationalbudget2025.govmu.org)
4. Il tuo obiettivo abitativo: stai raggiungendo la soglia? 375 mila dollari (secondo il quadro di riferimento)? (edbmauritius.org)
5. Il tuo budget include imposta di registro, Spese notarili, rimborsi, assicurazione, oneri?registrar.govmu.org)
6. Il tuo programma tiene conto del passaggio annunciato a 01/07/2026 Questo ti riguarda?ey.com)
7. La tua banca è pronta a gestire la conversione e i trasferimenti di valuta (inclusi 85% da parete) ? (edbmauritius.org)
8. Nelle vendite di immobili su progetto: avete una tempistica chiara e delle garanzie?etudelow.com)
9. In caso di comproprietà: avete letto il regolamento/le spese?
10. Tassazione: Sai se sarai considerato residente fiscale (183/270 giorni) e come verranno tassati i redditi/ricavi da locazione?mra.mu)

7) Parametri di riferimento di mercato (dati ufficiali disponibili)

Per oggettivare le tendenze, Statistics Mauritius pubblica un Indice dei prezzi degli immobili residenziali (RPPI). Nell'edizione del “quarto trimestre 2024” (pubblicata nel maggio 2025), l'indice ha raggiunto 237,9 nel quarto trimestre del 2024 (base 2019 = 100), vale a dire +11,5% vs Q3 2024 e +29,8% vs Q4 2023.statsmauritius.govmu.org)

Punto chiave: questo tipo di indice misura le dinamiche dei prezzi sulle transazioni registrate (utile per confrontare periodi diversi), ma non sostituisce un'analisi per area, tipologia (villa/appartamento) e strategia (residenziale o a scopo di investimento).

FAQ — Acquistare una proprietà a Mauritius da straniero

Qual è l'importo minimo richiesto per ottenere un permesso di soggiorno quando si acquista un immobile a Mauritius?

Le soglie dipendono dal quadro di riferimento. Le linee guida dell'EDB di Schema di sviluppo immobiliare (PDS) indicano che un permesso di soggiorno viene concesso al non cittadino in seguito all'acquisizione di una proprietà di valore almeno pari a 375.000 dollari USA (o equivalente) e che rimanga valido finché la proprietà è detenuta. Per gli appartamenti in Piano terra + 2 piani, L'EDB menziona anche un permesso di soggiorno a partire da 375.000 dollari (o equivalente). In pratica, il piano preciso, la natura del bene e la conformità della documentazione devono essere sempre verificati prima della firma.

(edbmauritius.org)

Come funziona la regola “85% in rupie mauriziane (MUR)”?

Per alcuni acquisti effettuati da non cittadini in schemi (IRS/RES/IHS/PDS/SCS), sono entrate in vigore le modifiche il 13 dicembre 2024 imporre una struttura di pagamento: 85% del prezzo deve essere pagato nel muro allo sviluppatore e 15% può essere pagato in valuta convertibile o in MUR. La BDE specifica inoltre che stai trasferendo i tuoi fondi dall'estero in valuta convertibile (non “in un MURO”), e che il notaio È necessario assicurarsi che il pagamento sia conforme alle normative. Bisogna tenere conto delle fluttuazioni del tasso di cambio e dei tempi di elaborazione bancaria.

(edbmauritius.org)

Quali tasse bisogna aspettarsi acquistando un immobile nel 2026 (e cosa succederà il 1° luglio 2026)?

In una vendita “classica”, spesso troviamo 5% Di imposta di registro lato acquirente e 5% Di imposta sul trasferimento di proprietà Lato venditore (riferimenti forniti dal Registrar-General). Per i non cittadini, diversi documenti di analisi del Legge finanziaria del 2025 indicare un aumento a partire da 1 luglio 2026 : il tasso passerebbe da Da 5% a 10% Per alcune transazioni effettuate nell'ambito dei programmi EDB, la rivendita potrebbe essere tassata secondo un meccanismo che prevede, nella sua forma più elevata, una percentuale sul valore e una quota del guadagno (a seconda dei casi). Il calendario di registrazione diventa quindi cruciale.

(registrar.govmu.org)

Un cittadino straniero può acquistare un terreno e costruirci sopra?

Tutto dipende dal quadro normativo. Al di fuori dei programmi autorizzati, l'accesso alla terra è limitato e fortemente regolamentato per i non cittadini. In alcuni progetti basati su programmi specifici (ad esempio, il PDS), possono esistere lotti urbanizzati, ma le linee guida del PDS stabiliscono che un non cittadino che acquista un lotto urbanizzato non ha diritto a un permesso di soggiorno fino al completamento della costruzione dell'abitazione. In altre parole: acquistare un terreno "per un secondo momento" può essere possibile a seconda del programma, ma la residenza (e talvolta altri diritti) dipenderà dal completamento e dalla conformità del progetto.

(edbmauritius.org)

Se affitto il mio immobile, posso rimpatriare gli affitti e il ricavato della rivendita?

Nella presentazione dell'EDB relativa ai progetti immobiliari, si afferma che i proprietari possono affittare il bene e che non c'è nessuna restrizione Per quanto riguarda il rimpatrio di fondi o proventi derivanti dalla vendita o dalla locazione (nell'ambito del quadro descritto). Dal punto di vista fiscale, il reddito da locazione rimane imponibile a seconda del tuo status (residente/non residente) e delle norme applicabili; alcuni proprietari potrebbero applicare una ritenuta alla fonte (TDS) sul reddito da locazione in determinate circostanze. La chiave è organizzare fin da subito gli aspetti relativi alla locazione (contratto di locazione, gestione, conformità) e fiscali.

(edbmauritius.org)

E adesso?

Se desiderate procedere senza perdere tempo (e senza commettere errori nella pianificazione, nel calendario fiscale o nella struttura dei pagamenti), la soluzione ideale è quella di avere un supporto durante l'intero processo: definizione dell'ambito del progetto, selezione dell'immobile idoneo, coordinamento con il notaio/la banca e, se necessario, strategia per i permessi e il trasferimento. Trovate una panoramica dei servizi all'indirizzo [indirizzo del sito web]. Vivere a Mauritius: espatrio chiavi in mano e immobiliare e esplorare risorse utili tramite il Guide all'espatrio – Expat Mauritius. Per ricevere assistenza personalizzata, potete anche contattarci direttamente. Espatriato Mauritius.