Mauritius è un Paese in cui è possibile investire “rapidamente”… a patto di rispettare il quadro normativo vigente.
Se stai cercando investire a Mauritius combinando immobili nell'ambito del PDS (Property Development Scheme) E creazione di società, Questa guida ti fornisce una panoramica chiara: cosa consente il PDS ai non cittadini, come garantire un acquisto, quali tasse e date tenere d'occhio (incluse le misure annunciate per 1° luglio 2026), e come strutturare la tua attività attraverso una società mauriziana.
Per un supporto completo (permessi, immobili, trasferimento, attività commerciali), puoi iniziare dal sito web di Espatriato Mauritius e consultare anche Guide all'espatrio.
Perché combinare la redazione di documenti informativi per il settore immobiliare con la costituzione di una società?
In pratica, la combinazione “immobiliare + azienda” persegue tre obiettivi comuni:
- Proteggi la tua residenza tramite un'acquisizione immobiliare ammissibile (il PDS fornisce un quadro normativo dedicato ai non cittadini, con una soglia di investimento associata al permesso di soggiorno).
- Struttura la tua attività (fatturazione, contratti, reclutamento, conto bancario professionale, conformità) tramite una società mauriziana.
- Attività e beni separati Molti imprenditori preferiscono distinguere tra beni immobili (spesso posseduti personalmente) e attività imprenditoriali (svolte da un'azienda).
Importante: Le norme in materia di acquisizioni e tassazione sono soggette a frequenti modifiche (legge di bilancio, legge finanziaria). Prima di firmare qualsiasi documento, è fondamentale far convalidare la struttura giuridica (persona fisica o società, residenza, tassazione, rivendita, locazione) da un professionista (notaio, consulente fiscale) e verificare le normative applicabili.
Il PDS (Property Development Scheme): il quadro di riferimento fondamentale per l'acquisto di un immobile nell'ambito di un programma approvato.
Definizione semplice di PDS
IL Schema di sviluppo immobiliare (PDS) è un programma supervisionato dall'Economic Development Board (EDB) che consente lo sviluppo e la vendita di residenze ai cittadini, ai non cittadini e ai membri della diaspora mauriziana. Sul suo portale “Centro informazioni”, l’EDB sottolinea in particolare che il PDS prevede:
- unità residenziali su terreno di proprietà privata almeno 0,4220 ettari (1 acro) ;
- almeno 6 residenze “di lusso”; ;
- Spazi pubblici di qualità, servizi di gestione quotidiana (sicurezza, manutenzione, giardinaggio, gestione dei rifiuti, ecc.) e un contributo sociale.
Fonte utile: EDB Mauritius – Centro informazioni (PDS).
PDS: Per quale tipo di investitore?
Il PDS è rilevante se si desidera:
- acquistare in un programma approvato e supervisionato (Quadro normativo dell'EDB, procedura notarile, norme dedicate ai non cittadini); ;
- cerca una residenza principale, una residenza secondaria o una proprietà con gestione integrata degli affitti (spesso offerti in residenze di tipo "resort"); ;
- predisporre un'infrastruttura (scuole, banca, assicurazione, alloggi) garantendo al contempo l'investimento.
Permesso di soggiorno tramite acquisto in un PDS: la soglia da conoscere
Uno dei punti cruciali, spesso ricercato, riguarda l'ammissibilità a un permesso di soggiorno. L'EDB indica che un non cittadino può essere idoneo a un permesso di soggiorno quando si acquista un immobile nell'ambito di un programma PDS al di sopra di una determinata soglia di investimento.
- Sul Centro informazioni dell'EDB: requisiti per un permesso di costruzione quando si acquista una villa nell'ambito di un PDS (Planning and Development Scheme) con un investimento 375.000 dollari (o equivalente).
- Nelle linee guida PDS (EDB): il permesso di soggiorno viene concesso all'acquisizione di un immobile residenziale di almeno 375.000 dollari (o equivalente) e rimane in vigore finché il cittadino straniero conserva la proprietà nell'ambito del regime.
Fonti: EDB Mauritius – PDS (Centro informazioni) e le linee guida EDB – PDS (PDF).
Punto pratico: Il permesso relativo alle transazioni immobiliari non è "automatico" in senso operativo: è necessario compilare un fascicolo, effettuare verifiche (KYC, conformità) e rispettare una tempistica con il costruttore e il notaio. Il supporto è spesso fondamentale per una procedura senza intoppi e una che si protrae a lungo.
Tassazione e costi di acquisizione: cosa cambia dal 1° luglio 2026?
In termini di costi, emergono sempre due elementi: l'obbligo di registrazione (quota di iscrizione) all'acquisto e l'imposta sul trasferimento di proprietà (imposta di trasferimento) durante una vendita/trasferimento.
Nel Discorso sul bilancio 2025-2026 (PDF – Ministero delle Finanze), Si annuncia che:
- Là imposta di registro L'imposta dovuta da un non cittadino sull'acquisto di immobili residenziali nell'ambito dei programmi EDB (inclusi i PDS) sarà aumentata di Da 5% a 10% ;
- Là imposta sul trasferimento di proprietà al tasso di 10% Invece di 5%, verrà applicato al venditore.
Le note tecniche (ad esempio, EY) specificano un'implementazione dal 1° luglio 2026. Fonte : EY – Allerta Legge finanziaria 2025 (PDF).
Tabella riassuntiva (indicativa): imposte da monitorare per un non cittadino (PDS)
| Elemento | Chi paga? | Ordine di grandezza / regola | Data chiave |
|---|---|---|---|
| Soglia di investimento per la residenza (PDS) | Acquirente | 375.000 dollari (o equivalente) per l'ammissibilità a un permesso di soggiorno | Riferimento normativo (linee guida) dell'EDB |
| Imposta di registrazione (acquisizioni nell'ambito dei programmi EDB) | acquirente non cittadino | È stato annunciato un aumento dell' Da 5% a 10% | A partire dal 1° luglio 2026 (secondo le note della Legge Finanziaria) |
| Imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare (vendita/trasferimento) | Venditore | Annuncio di una tariffa a 10% invece di 5% (impatto indiretto sui prezzi di rivendita e sulla negoziazione) | A partire dal 1° luglio 2026 (secondo le note della Legge Finanziaria) |
Consigli pratici: Quando si richiede un preventivo per il progetto, è fondamentale ottenere una ripartizione completa dei costi (notaio + tasse + spese varie) basata sulla probabile data di registrazione dell'atto, poiché sono le date di entrata in vigore a influenzare il costo finale.
Processo di acquisizione degli immobili PDS: la lista di controllo (senza tecnicismi)
- Selezione del progetto PDS : verificare che si tratti di un programma approvato e commercializzato nell'ambito di un programma EDB.
- Due diligence “sviluppatore + immobile” reputazione, fasi di realizzazione, garanzie, specifiche, spese condominiali, regolamento di locazione, servizi inclusi.
- Prenotazione : chiarire i termini di pagamento, la valuta, le clausole di recesso e cosa succede se l'autorizzazione/le verifiche richiedono tempo.
- Notaio (atto autentico) A Mauritius, il notaio svolge un ruolo centrale. Sovrintende alla redazione e alla registrazione dell'atto e garantisce il trasferimento della proprietà.
- Conformità KYC / provenienza dei fondi Le banche, i notai e le autorità possono richiedere documenti giustificativi (origine dei fondi, struttura, beneficiari effettivi).
- Autorizzazione/certificato relativo al programma : a seconda dei casi, un file EDB deve essere assemblato correttamente (operazione spesso gestita dallo sviluppatore e dal notaio, ma che richiede un attento monitoraggio).
- Firma e registrazione : è qui che si applicano le tasse e dove la data è importante (soprattutto prima/dopo il 1° luglio 2026).
- Servizio post-vendita Gestione degli affitti, contratti di manutenzione, assicurazioni e (ove applicabile) procedure relative ai permessi di soggiorno.
Costituire una società a Mauritius: punti chiave (2026)
Costituzione in società: cosa dice l'amministrazione (e le tariffe ufficiali)
La costituzione di una società può essere effettuata online o presso il Registro delle Imprese. Nelle sue linee guida, il Dipartimento per la Registrazione delle Società e delle Attività Commerciali specifica:
- l'importanza di verificare la disponibilità del nome; ;
- l'elenco delle informazioni/documenti da fornire (compreso il passaporto per i non residenti); ;
- E un punto cruciale: almeno un amministratore deve essere residente a Mauritius.
Le tariffe visualizzate (esempio) menzionano 3.000 rupie per un società privata (online o allo sportello), e 13.500 rupie per un società pubblica. Fonte : Governo di Mauritius – Come costituire una società.
Attività globale (se attività internazionale): sostanza, amministratori residenti, società di gestione
Se il tuo progetto rientra nella categoria di “attività globale” (attività svolta principalmente al di fuori di Mauritius, struttura internazionale, ecc.), potrebbero essere applicati altri requisiti. La Financial Services Commission (FSC), ad esempio, indica che per una licenza di attività globale di categoria 1, l'entità deve dimostrare la sostanza, tra cui almeno 2 direttori residenti e elementi di gestione e contabilità a Mauritius. Fonte: FSC Mauritius – Attività commerciali globali.
Tabella: Scelta di una struttura (vista decisionale)
| Obiettivo | Opzione frequente | Punti chiave da ricordare |
|---|---|---|
| Avvio di un'attività locale (operazioni a Mauritius) | Società nazionale (società privata) | Spesso il percorso più diretto; pianifica almeno 1 direttore residente (requisito pratico indicato dall'amministrazione). |
| Strutturazione / operazioni internazionali | Attività commerciali globali (licenza FSC) | Requisiti sostanziali (ad es. 2 direttori residenti, (conto bancario, contabilità, ecc.) e processi tramite soggetti autorizzati. |
| Semplice detenzione/gestione di attività al di fuori di Mauritius senza richiedere la residenza fiscale mauriziana. | Da convalidare caso per caso (ad esempio, nell'ambito del quadro "Azienda autorizzata"). | Aspetti più tecnici: governance, tassazione, restrizioni sulle operazioni locali, settore bancario/KYC. È consigliabile strutturare il tutto con l'aiuto di un professionista. |
Tassazione delle imprese: linee guida utili (senza promesse eccessive)
Due punti chiave spesso citati quando ci si prepara a creare un'azienda:
- Imposta sulle società : una tariffa “principale” spesso citata è 15% sull'utile netto delle società. Fonte: Riepiloghi fiscali PwC – Mauritius (società).
- imposta sulle plusvalenze L'Autorità fiscale di Mauritius (MRA) ricorda al pubblico che nella legislazione fiscale mauriziana non esiste un'imposta sulle plusvalenze (comunicato stampa). Fonte: Comunicato stampa MRA – “Plusvalenze” (PDF).
Da non confondere con: L'assenza di un'imposta sulle plusvalenze non implica l'assenza di costi nella vendita di immobili: altre imposte/tasse possono essere applicate ai trasferimenti e per i non cittadini esistono norme specifiche (incluse le misure annunciate per il 2026).
Infine, se stai creando un'azienda che opera a Mauritius, tieni d'occhio anche l'IVA: una riforma ha abbassato la soglia IVA a 3 milioni di rupie del fatturato imponibile dal 1 ottobre 2025 (con obblighi di segnalazione iniziali specificati dalle autorità). Fonte ufficiale (dibattito parlamentare): Assemblea nazionale – Dibattito (PDF, 2 dicembre 2025).
Immobiliare + azienda: 3 scenari concreti (e le loro implicazioni)
1) Acquistare personalmente la proprietà PDS e gestirla tramite una società
Si tratta di una soluzione comune: si acquista l'immobile a proprio nome (la struttura più "standard" per un non cittadino), costituendo contemporaneamente una società per la propria attività professionale (consulenza, servizi, commercio, ecc.). Il vantaggio risiede nella netta separazione tra patrimonio personale e attività aziendale. Un aspetto fondamentale da considerare è la coerenza tra la tassazione dei redditi (derivanti dall'attività professionale rispetto ai redditi da locazione) e gli obblighi di dichiarazione.
2) Acquistare un immobile in cui stabilirsi (residenza) e poi avviare l'attività
In questo caso, la priorità è assicurarsi la situazione iniziale: alloggio, conto in banca, assicurazione e istruzione. Una volta consolidate queste basi, si può procedere alla creazione dell'azienda con maggiore chiarezza (tipologia di attività, licenze necessarie, team). Questo approccio riduce al minimo le decisioni affrettate, che spesso si rivelano costose (scelta inadeguata della struttura societaria, ritardi bancari, errori di conformità).
3) Progetto imprenditoriale + investitori: struttura prima della firma
Se più partner forniscono finanziamenti (o se si sta pianificando un round di raccolta fondi), la questione della struttura si pone fin da subito: accordo tra gli azionisti, distribuzione, governance, banca, KYC, termini di pagamento. In questo caso, "muoversi in fretta" senza un quadro di riferimento scritto è il modo migliore per incorrere in problemi durante le verifiche o in fase di attuazione dei contratti.
Errori comuni da evitare (soprattutto per gli investitori non cittadini)
- Calcola l'investimento senza includere le date : un atto registrato dopo una data di entrata in vigore può modificare in modo significativo il costo totale (ad esempio, misure annunciate per il 1 luglio 2026).
- Confondere “prenotazione” con “garanzia legale” Solo una documentazione chiara, verificata e coerente (promessa, condizioni sospensive, tempistica, penali) offre una vera protezione.
- Sottovalutare la banca e il KYC : la dimostrazione della disponibilità dei fondi (e dell'identità del beneficiario effettivo) è spesso il punto cruciale nei casi internazionali.
- Creare un'azienda senza prevedere gli aspetti operativi : licenze di settore, IVA, contabilità, obblighi annuali, amministratore residente, ecc.
- Scegli un approccio “orientato al marketing”.” : PDS/Smart City/IHS, ecc. non sono equivalenti nella pratica (tariffe, utilizzo, noleggio, rivendita, servizi, gestione).
Fonti ufficiali e letture utili (per ulteriori informazioni)
- EDB Mauritius – Centro informazioni (PDS, diagrammi, documenti)
- Discorso sul bilancio 2025-2026 (PDF – Ministero delle Finanze)
- Legge finanziaria (disposizioni varie) del 2025 (PDF – FSC)
- Governo di Mauritius – Costituzione di una società
- FSC Mauritius – Attività globali (licenze, sostanze)
- MRA – Comunicato stampa sull'assenza di imposta sulle plusvalenze (PDF)
FAQ – Investire a Mauritius (PDS, immobili, costituzione di società)
Il PDS consente davvero di ottenere un permesso di soggiorno a Mauritius?
Sì, il PDS fornisce un quadro di ammissibilità: l'EDB indica che un cittadino straniero può avere diritto a un permesso di soggiorno se acquista un immobile residenziale al di sopra di una determinata soglia. 375.000 dollari (o equivalente) nel diagramma. In pratica, ciò non sostituisce la domanda completa: è necessario seguire la procedura, fornire i documenti giustificativi (prova di identità, conformità, fondi) e rispettare le tempistiche con il notaio e le altre parti coinvolte. Consultare sempre i documenti EDB aggiornati e far validare la propria situazione.
Quali costi aggiuntivi sono da prevedere oltre al prezzo dell'immobile PDS (e quali date sono cruciali)?
Oltre al prezzo pubblicizzato, bisogna considerare le spese di registrazione/tasse, le spese notarili e talvolta i costi di gestione (spese di residenza, servizi). La data di registrazione è cruciale: il bilancio 2025-2026 annuncia un aumento di imposta di registro per i non cittadini di Da 5% a 10% e uno imposta sul trasferimento di proprietà à 10%, con elementi di implementazione associati a 1 luglio 2026 Secondo le note della Legge Finanziaria. Richiedere una ripartizione scritta "al centesimo".
È possibile costituire una società a Mauritius se non si è residenti?
La società può essere creata, ma è necessario prevedere i requisiti pratici. Le linee guida ufficiali sulla costituzione specificano che deve esserci almeno un direttore residente a Mauritius, Per i non residenti sono richiesti documenti specifici (passaporto, prova di residenza, ecc.). A seconda dell'attività svolta, potrebbero essere applicati ulteriori obblighi (IVA, licenze, adempimenti fiscali). L'aspetto più sottovalutato è spesso quello operativo (servizi bancari, KYC, contabilità): è fondamentale avere una struttura chiara fin dall'inizio.
La costituzione di una società cambia qualcosa quando si acquista un immobile PDS?
Spesso, gli acquisti PDS vengono effettuati personalmente da non cittadini, poiché il quadro normativo e i requisiti per il permesso di soggiorno sono pensati per l'acquirente. Se stai considerando un acquisto tramite una società (mauriziana o straniera), la situazione può diventare più complessa: autorizzazioni, conformità, titolarità effettiva, obiettivi (uso personale vs. investimento) e le regole del programma. L'approccio migliore è quello di convalidare prima di prenotare con il notaio e le parti interessate, al fine di evitare una struttura che blocchi l'autorizzazione o ritardi la registrazione.
E adesso?
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