Oui, mais pas librement. À Maurice, un étranger ne peut pas acheter n’importe quel bien comme sur un marché totalement ouvert : l’achat doit entrer dans un cadre légal précis ou passer par une autorisation spécifique. (dha.govmu.org)
En 2026, la réponse pratique dépend surtout du type de bien et du régime choisi : PDS, IRS/RES, Smart City, G+2 ou, dans certains cas, un achat réservé à un non-citoyen résident. Les seuils, la résidence et la fiscalité ne sont pas les mêmes d’un schéma à l’autre. (edbmauritius.org)
Ce que dit la loi mauricienne
Le texte de base reste la loi mauricienne sur la restriction de propriété des non-citoyens, qui prévoit à la fois des autorisations, des exceptions et des sanctions en cas d’achat non conforme. Elle encadre aussi les acquisitions de parts de sociétés qui détiennent de l’immobilier, les baux longs et certaines opérations à usage professionnel.
“A non-citizen who wishes to hold, purchase or otherwise acquire a property has to make a written application.”
Cette logique est simple : si vous n’êtes pas citoyen mauricien, l’opération doit être correctement autorisée et documentée. En cas d’achat contraire au texte, la propriété peut être reprise par l’autorité compétente puis vendue selon la procédure prévue.
Les exceptions existent, mais elles sont limitées : héritage, effet du mariage dans certains cas, location de courte durée, ou investissement dans des titres de sociétés qui ne détiennent pas d’immobilier. Pour les achats professionnels, le circuit passe par l’EDB et l’approbation ministérielle.
Quels biens un étranger peut-il acheter à Maurice ?
La page immobilière officielle de l’EDB rappelle que les non-citoyens accèdent au marché par des régimes bien définis, et non par une liberté d’achat générale. Les principaux cadres résidentiels sont le PDS, les projets IRS/RES existants, le Smart City Scheme et les appartements en G+2. (edbmauritius.org)
Tableau récapitulatif des principaux régimes ouverts aux non-citoyens
| Voie / régime | Ce qui est possible | Seuil ou condition clé | Résidence |
|---|---|---|---|
| PDS | Villas et biens résidentiels dans un projet PDS approuvé. | Investissement d’au moins USD 375 000. | Permis de résidence possible pour l’acheteur, avec maintien tant que le bien est détenu. (edbmauritius.org) |
| IRS / RES | Biens résidentiels dans des projets IRS/RES existants. | Seuil de USD 375 000 retenu pour l’accès à la résidence. | La résidence peut être demandée selon les règles du schéma. (edbmauritius.org) |
| Smart City | Unités résidentielles dans un projet Smart City certifié. | Achat auprès d’une société titulaire du certificat SCS. | Achat autorisé par la loi ; la résidence dépend du schéma et du dossier. |
| G+2 | Appartement dans un immeuble d’au moins 2 étages au-dessus du rez-de-chaussée. | Prix minimum de MUR 6 million. | Le bien peut ouvrir droit à un permis de résidence. |
| Usage professionnel | Immeuble, droit immobilier ou partie de bâtiment pour business. | Autorisation de l’EDB, après approbation du ministre. | Pas de résidence automatique. |
| Non-citizen résident | Un seul bien résidentiel, hors biens exclus. | Prix minimum de USD 500 000 ; exclusions pour le domaine public et certains terrains nus. | Voie distincte, réservée à un non-citoyen déjà résident au sens de l’Immigration Act 2022. |
À retenir : la loi mentionne aussi l’Invest Hotel Scheme pour certains biens à vocation hôtelière, mais le cœur du marché étranger reste les schémas ci-dessus.
Terrain nu, villa ou appartement : ce qui est réellement possible
En pratique, un étranger n’achète pas librement un terrain nu classique sur le marché ordinaire. Les possibilités portent surtout sur des parcelles de service dans certains projets approuvés, ou sur des biens résidentiels précis encadrés par la loi.
- Un terrain nu classique n’est pas librement accessible au non-citoyen sur le marché ordinaire.
- Une parcelle de terrain de service peut être envisagée dans certains projets approuvés, notamment en Smart City ou en PDS.
- Une villa ou une unité résidentielle reste l’option la plus fréquente dans les schémas PDS, IRS/RES ou Smart City.
- Un appartement en G+2 est autorisé s’il respecte le seuil légal et la procédure d’approbation.
La nuance la plus importante concerne la voie du non-citoyen résident : elle autorise un bien résidentiel, mais pas n’importe quel terrain. Le texte exclut notamment le domaine public, les terres nues au-delà d’une certaine surface et les grandes parcelles de type standalone.
Pour comparer les options et préparer votre budget, vous pouvez aussi vous appuyer sur les guides pratiques d’Expat Mauritius. Cela aide à relier le régime juridique au type de bien, au quartier et au projet de vie.
Résidence et fiscalité en 2026
Pour le PDS, les lignes directrices officielles de l’EDB indiquent qu’un achat d’au moins USD 375 000 ouvre la voie à un permis de résidence, et que le permis reste valable tant que le bien est détenu. les lignes directrices PDS 2024 précisent aussi que le dossier peut couvrir les dépendants selon la procédure prévue. (edbmauritius.org)
Pour les appartements en G+2, la note EDB sur l’achat d’appartements rappelle un seuil de MUR 6 million et confirme qu’un non-citoyen, avec ou sans occupation permit, peut déposer une demande d’acquisition puis, si les conditions sont réunies, de résidence. (edbmauritius.org)
Sur le plan fiscal, l’annexe budgétaire 2025-2026 prévoit qu’à compter du 1er juillet 2026, la land transfer tax et la registration duty sur certaines acquisitions résidentielles par des non-citoyens passeront à 10 %. Il faut donc intégrer ce coût dans le budget global, surtout si l’opération est signée en 2026.
À cela s’ajoutent des règles de paiement qui ont été amendées en 2024 pour certains achats sous schémas EDB ; elles doivent être vérifiées projet par projet avant de réserver. (edbmauritius.org)
Comment sécuriser l’achat pas à pas
Avant de signer, un point de méthode s’impose : il faut valider le régime, le statut du bien et la cohérence du dossier. Les demandes suivent le circuit légal prévu et, pour plusieurs opérations récentes, la plateforme PAMS de l’EDB facilite aussi le dépôt en ligne.
- Confirmez que le projet est bien approuvé et que le certificat correspondant existe.
- Vérifiez la catégorie du bien : villa, appartement, terrain de service, bien à usage professionnel ou résidence éligible.
- Rassemblez les pièces demandées par l’administration, notamment le plan de situation, le rapport d’évaluation et la preuve de l’origine des fonds.
- Calculez le seuil d’achat et les taxes avant de réserver, afin d’éviter une mauvaise surprise au moment de la signature. (mauritiusassembly.govmu.org)
- Si l’objectif est la résidence, faites vérifier dès le départ que le bien ouvre réellement ce droit. (edbmauritius.org)
Sur le terrain, l’erreur la plus fréquente est de confondre bien achetable et bien résidentiel éligible à la résidence. Or, à Maurice, ces deux notions ne se superposent pas toujours. (edbmauritius.org)
FAQ
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à l’île Maurice sans passer par un programme approuvé ?
En règle générale, non. Un non-citoyen doit passer par une autorisation écrite ou par un régime approuvé par les autorités mauriciennes. Les exceptions existent, mais elles sont limitées : héritage, effet du mariage dans certains cas, certaines prises de participation et quelques baux spécifiques. Pour un achat classique hors schéma, partez du principe qu’il faut une autorisation formelle.
Quel est le montant minimum d’achat pour qu’un étranger puisse acquérir un appartement à Maurice dans le cadre d’un régime approuvé ?
Le seuil dépend du régime. Pour un appartement en G+2, le minimum est de MUR 6 million. Pour le PDS, l’IRS et le RES, le seuil de résidence couramment retenu est de USD 375 000. Il faut donc distinguer le simple droit d’achat du droit à la résidence, car les montants et les effets juridiques ne sont pas identiques.
Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir un permis de résidence lié à l’achat immobilier à Maurice en 2026 ?
Il faut acheter un bien éligible dans un schéma autorisé, puis respecter le seuil correspondant et conserver le bien. Dans le PDS, le seuil est de USD 375 000 ; dans le G+2, il est de MUR 6 million. Selon le schéma, la demande peut aussi inclure certains dépendants, et la validité du permis dépend du maintien de la propriété. (edbmauritius.org)
Les étrangers peuvent-ils acheter des terrains nus ou uniquement des appartements dans des projets autorisés à Maurice ?
Le terrain nu classique n’est pas librement accessible aux non-citoyens. En revanche, certaines parcelles de service peuvent être achetées dans des projets approuvés, notamment en Smart City ou en PDS. Le régime du non-citoyen résident prévoit aussi des limites strictes, avec exclusion de certains terrains et une seule acquisition résidentielle dans ce cadre. En pratique, l’appartement et la villa restent les formats les plus simples à sécuriser.
Quels sont les programmes immobiliers approuvés par l’EDB pour l’achat par les non-citoyens ?
Les principaux programmes à connaître sont le PDS, les projets IRS/RES existants, le Smart City Scheme et le G+2. La loi prévoit aussi des achats à usage professionnel avec autorisation EDB, ainsi que certains actifs liés à l’Invest Hotel Scheme. Fiscalité, seuil d’achat et résidence varient ensuite selon le régime choisi, d’où l’intérêt d’une analyse préalable bien structurée.
Et maintenant ?
Si vous envisagez un achat à Maurice, commencez par identifier le régime adapté à votre profil, puis comparez le prix, la résidence et la fiscalité. Vous pouvez démarrer par la page d’accueil d’Expat Mauritius, parcourir les guides pratiques ou consulter les mentions légales pour mieux comprendre le cadre du site.
