Acheter à Maurice comme étranger est possible. Mais ce n’est pas un achat libre dans tous les cas : le type de bien, votre statut et le schéma choisi déterminent l’autorisation à obtenir, le dossier à préparer et les règles de paiement à respecter.
Le cadre mauricien a encore été précisé fin 2024 pour les acquisitions résidentielles sous IRS, RES, IHS, PDS et SCS, puis simplifié en 2025 avec le déploiement de PAMS pour plusieurs demandes immobilières. (edbmauritius.org)
Les dispositifs qui ouvrent l’achat immobilier aux étrangers
La page officielle EDB sur l’immobilier et l’hospitality montre que Maurice encadre l’accès des non-citoyens autour de programmes approuvés plutôt que d’un marché totalement ouvert. Les régimes les plus connus sont IRS, RES, PDS et certaines opérations Smart City; ils répondent à des objectifs différents, mais tous reposent sur une logique d’autorisation préalable et de seuils minimums. (edbmauritius.org)
Tableau récapitulatif des principaux cas d’achat
| Dispositif | Type de bien | Seuil ou condition | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|---|---|
| IRS / RES / PDS | Bien résidentiel dans un projet approuvé | Investissement d’au moins 375 000 USD | Le permis de résidence peut être accordé au propriétaire, avec extension possible au conjoint et aux enfants à charge de moins de 24 ans. (edbmauritius.org) |
| G+2 | Appartement en copropriété dans un immeuble d’au moins deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée | Prix minimum de 6 millions de roupies mauriciennes ou équivalent | L’approbation préalable de l’EDB est requise avant l’achat. (edbmauritius.org) |
| Acquisition résidentielle 500 000 USD | Bien résidentiel pour certaines catégories de non-citoyens résidents | Minimum de 500 000 USD | Il s’agit d’un dossier distinct publié par l’EDB, avec ses propres critères d’éligibilité. (edbmauritius.org) |
| Bien commercial ou industriel | Local ou terrain à usage professionnel | Autorisation spécifique | La demande est traitée auprès de l’EDB, et non comme un achat libre. |
En résumé, plus le bien est intégré à un schéma approuvé, plus la procédure est lisible. En dehors de ces cadres, le non-citoyen doit généralement passer par une demande écrite et documentée auprès de l’administration compétente.
Règles juridiques à connaître avant de signer
Pour un achat hors schéma approuvé, le Non-Citizens (Property Restriction) Act impose une demande écrite au Prime Minister’s Office. Le dossier doit notamment contenir un plan du bien, un rapport de valuation et une indication de la source des fonds; les demandes incomplètes ne sont pas examinées.
Le cadre légal des non-citoyens prévoit aussi plusieurs cas où aucune autorisation n’est requise, par exemple pour un bail commercial n’excédant pas 20 ans, des parts dans une société qui ne détient pas d’immeuble, une acquisition par succession ou par effet du mariage sous le régime de communauté, des actions cotées à la Stock Exchange of Mauritius, ou un unit trust.
En pratique, une demande incomplète n’est pas traitée, et une acquisition réalisée hors cadre peut entraîner la saisie puis la vente du bien selon la procédure légale.
Pour les biens à usage business ou industriel, le dossier relève de l’EDB. Cela signifie qu’il faut d’abord vérifier la finalité du bien, puis choisir le bon circuit de validation avant toute signature.
Comment se déroule l’achat, étape par étape ?
Depuis 2025, l’EDB a mis en place PAMS sur NELS pour plusieurs demandes, notamment les appartements G+2, les acquisitions à usage business, les biens résidentiels sous Smart City et les biens résidentiels d’au moins 500 000 USD. (edbmauritius.org)
- Identifiez le bon cadre dès le départ : IRS, RES, PDS, G+2, acquisition résidentielle à 500 000 USD ou achat à usage professionnel. (edbmauritius.org)
- Vérifiez le statut exact du bien et les prérequis du dossier, car les pièces demandées changent selon le schéma choisi.
- Préparez les justificatifs essentiels, notamment le plan du site, la valuation et la preuve de l’origine des fonds lorsque l’autorisation est requise.
- Déposez la demande au bon guichet, via le Prime Minister’s Office, l’EDB ou la plateforme PAMS selon le cas.
- Faites établir l’acte notarié et respectez les modalités d’enregistrement, car le notaire joue un rôle central dans la circulation des fonds et l’enregistrement du deed. (edbmauritius.org)
- Si le prix dépasse 750 000 USD, structurez le financement en conséquence, car la première tranche doit venir de l’étranger et le solde peut faire l’objet d’un prêt local. (edbmauritius.org)
Dans un dossier bien préparé, le principal gain de temps vient presque toujours d’un bon cadrage initial. L’erreur la plus coûteuse est de signer avant d’avoir confirmé le schéma applicable et le circuit de paiement.
Financement et transfert des fonds
Depuis les amendements entrés en vigueur le 13 décembre 2024, les non-citoyens qui acquièrent un bien résidentiel sous IRS, RES, IHS, PDS ou SCS doivent transférer leurs fonds depuis l’étranger en devise forte, puis payer 85 % du prix en roupies mauriciennes au promoteur; les 15 % restants peuvent être réglés en devise forte ou en roupies, comme le détaille la mise à jour réglementaire EDB de décembre 2024. (edbmauritius.org)
Quand le prix dépasse 750 000 USD, la première tranche doit venir de l’étranger; le solde peut être financé par un prêt en roupies auprès d’une banque mauricienne, avec remboursement en devise forte. (edbmauritius.org)
Pour choisir l’établissement bancaire, appuyez-vous sur une banque licenciée par la Bank of Mauritius. La liste officielle des banques agréées est publique et comprend notamment ABC Banking Corporation, AfrAsia, Bank of China (Mauritius), MCB, SBM, HSBC et plusieurs autres banques autorisées.
Dans les montages PDS, la banque impliquée dans la garantie de completion doit aussi figurer sur le Banking Almanach reconnu par la Bank of Mauritius. C’est un point technique, mais il compte beaucoup au moment de la validation du dossier. (edbmauritius.org)
Comment choisir le bon cadre selon votre projet ?
- Si vous cherchez une résidence de standing avec une perspective de permis de résidence, les régimes PDS, IRS ou RES sont souvent les plus adaptés. (edbmauritius.org)
- Si vous voulez plutôt un appartement en ville, le G+2 peut être la voie la plus simple, à condition de respecter le seuil de prix et l’approbation EDB. (edbmauritius.org)
- Si vous êtes déjà résident éligible et que vous visez un bien pour usage personnel, le dossier à 500 000 USD mérite d’être étudié au cas par cas. (edbmauritius.org)
- Si votre achat sert une activité économique, il faut vérifier immédiatement si le dossier relève du régime business/industriel plutôt que du résidentiel.
FAQ : immobilier à Maurice pour un étranger
Quelles sont les propriétés autorisées à l’achat par un étranger à l’île Maurice et sous quelles conditions ?
Les étrangers peuvent acheter un bien dans un schéma approuvé, comme IRS, RES, PDS ou certaines opérations Smart City, acheter un appartement en G+2 avec autorisation EDB, et, pour certains résidents éligibles, déposer un dossier spécifique pour un bien résidentiel d’au moins 500 000 USD. En dehors de ces cadres, il faut en principe une autorisation écrite du Prime Minister’s Office. Le vrai critère n’est donc pas seulement le type de bien, mais aussi le régime juridique et le statut de l’acheteur.
Comment fonctionne le dispositif PDS et comment obtenir un permis de résidence grâce à l’investissement immobilier à Maurice ?
Le PDS est un dispositif résidentiel de haut standing destiné aux non-citoyens. L’EDB indique qu’un achat supérieur à 375 000 USD peut ouvrir un permis de résidence, tant que le propriétaire conserve le bien. Le conjoint et les enfants à charge de moins de 24 ans peuvent également être couverts. L’EDB précise en outre que les titulaires de ce permis sont exemptés d’occupation permit ou de work permit pour investir et travailler à Maurice. (edbmauritius.org)
Les étrangers peuvent-ils acheter des appartements en G+2 à Maurice et quelles conditions s’appliquent ?
Oui, mais sous conditions précises. L’EDB autorise l’achat d’appartements situés dans des immeubles en copropriété d’au moins deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, avec approbation préalable et un prix minimum de 6 millions de roupies mauriciennes ou l’équivalent. Depuis 2025, ces dossiers figurent aussi parmi ceux qui peuvent être déposés via PAMS, ce qui fluidifie la procédure lorsque le dossier est complet. (edbmauritius.org)
Quelles sont les règles d’achat immobilier pour les non-citoyens via IRS/RES et quelles étapes faut-il suivre ?
Les schémas IRS et RES restent des cadres utiles pour certains biens résidentiels approuvés. Ils peuvent ouvrir droit au permis de résidence lorsqu’un non-citoyen investit au moins 375 000 USD, et la demande suit ensuite la procédure propre au projet choisi, avec validation EDB et formalités notariales. Depuis la réforme de fin 2024, les règles de paiement ont aussi été ajustées pour les nouvelles acquisitions, donc la date du compromis et celle du deed doivent être vérifiées avec soin. (edbmauritius.org)
Comment transférer des fonds depuis l’étranger et quelles banques mauriciennes doivent être utilisées pour l’achat immobilier par un étranger ?
Les fonds doivent être transférés depuis l’étranger avec une traçabilité claire, et la provenance des sommes doit apparaître dans le dossier. Il n’existe pas une banque unique imposée, mais il faut passer par une banque licenciée par la Bank of Mauritius; sa liste officielle comprend notamment ABC, AfrAsia, Bank of China (Mauritius), MCB et SBM. Pour les montages PDS, la banque liée à la garantie de completion doit en plus figurer sur le Banking Almanach reconnu par la BOM.
Et maintenant ?
Si vous envisagez un achat immobilier à Maurice, le plus efficace est de commencer par le bon cadre réglementaire, puis de faire valider votre dossier avant toute signature. Vous pouvez d’abord parcourir les guides pratiques pour préparer votre projet d’expatriation, vérifier les mentions légales du site, puis passer par EXPAT MAURITIUS pour avancer avec un accompagnement structuré.
