Maurice attire les investisseurs étrangers.
Si votre projet s’inscrit dans une installation plus large, la page d’accueil dédiée à l’expatriation à Maurice aide à relier achat immobilier, visa et logistique. Sur le segment prime, l’étude Mauritius de Knight Frank souligne une demande soutenue des acheteurs étrangers et une progression moyenne annuelle de 10,6 % des prix depuis 2019 dans ce segment. (knightfrank.com)
Dans les faits, l’île combine un cadre réglementé, une fiscalité lisible et des schémas d’achat spécifiques. C’est ce triptyque qui change tout par rapport à un marché résidentiel “ouvert” classique.
Pourquoi l’île Maurice séduit-elle les acheteurs immobiliers ?
Le premier atout est la structure du marché. L’EDB présente Maurice comme une place d’investissement organisée autour de schémas approuvés, avec une porte d’entrée réglementée pour les non-citoyens plutôt qu’un marché totalement libre. (edbmauritius.org)
Cette logique rassure les investisseurs qui veulent acheter pour vivre, louer ou sécuriser un statut de résidence. Elle implique aussi une discipline documentaire plus forte qu’ailleurs : autorisation préalable, origine des fonds, conformité du projet et usage du bien doivent être vérifiés avant de signer. (dha.govmu.org)
Quels programmes permettent d’acheter en tant qu’étranger ?
Le cadre général reste celui de la Non-Citizens (Property Restriction) Act : une autorisation du Prime Minister’s Office est requise pour acheter un bien, détenir certaines participations ou louer au-delà de 20 ans, avec des exceptions précises. Le cadre officiel du PRA détaille aussi les pièces attendues, dont le plan de situation, l’évaluation du bien et la source des fonds. (dha.govmu.org)
Sur le terrain, le centre d’information de l’EDB récapitule les voies les plus utilisées par les étrangers : PDS, IRS/RES, Smart City, G+2, TOS et l’acquisition résidentielle à partir de USD 500,000. L’EDB a aussi basculé une partie des demandes vers PAMS depuis 2025. (edbmauritius.org)
Tableau comparatif des principaux schémas pour les étrangers
| Programme | Accès pour un étranger | Repère pratique | Lecture rapide |
|---|---|---|---|
| PDS | Oui, dans un projet approuvé. | L’EDB décrit un programme de résidences haut de gamme, avec au moins six unités et des services de gestion. | Souvent l’option la plus lisible pour un achat résidentiel patrimonial. (edbmauritius.org) |
| IRS / RES | Oui, via des projets approuvés. | La page immigration retient un seuil de USD 500,000 pour la résidence via PDS, IRS ou RES. | Adapté aux biens haut de gamme dans un cadre déjà structuré. (dha.govmu.org) |
| G+2 | Oui, avec autorisation préalable. | Le prix minimum affiché est de MUR 6 million pour un appartement dans un immeuble d’au moins deux niveaux au-dessus du sol. | Intéressant pour un appartement plus standardisé et plus facile à louer. (migration.govmu.org) |
| Smart City / TOS | Oui, mais via des projets structurés. | Le TOS encadre des développements mixtes autour des stations de métro/rail, et certaines demandes passent désormais par PAMS. | Adapté à un investisseur qui vise un quartier neuf, connecté et mixte. (edbmauritius.org) |
| Acquisition résidentielle à partir de USD 500,000 | Oui, mais le statut doit être vérifié. | L’EDB l’affiche encore sur ses pages publiques, alors que le budget 2025-2026 annonçait la suppression future du dispositif introduit en 2023. | À ne jamais signer sans validation juridique de la version applicable. (edbmauritius.org) |
Point clé : deux seuils officiels coexistent sur les pages publiques. L’EDB affiche encore une éligibilité à la résidence à partir de USD 375,000 pour une villa PDS, tandis que la page immigration retient USD 500,000 pour PDS/IRS/RES. Le budget 2025-2026 annonçait, par ailleurs, la suppression future du dispositif d’acquisition au-delà de USD 500,000 introduit en 2023. Il faut donc vérifier la version applicable au projet exact avant toute signature. (edbmauritius.org)
Quels rendements locatifs peut-on viser ?
Le rendement brut se calcule simplement : loyers annuels / prix d’achat × 100. À Maurice, le baromètre des rendements locatifs situe la moyenne brute à 3,22 % au T1 2026, contre 3,07 % au T3 2025. Un guide de marché cité par Global Property Guide évoque aussi, à titre indicatif, 3 à 5 % en location longue durée et 5 à 9 % en location courte durée, avant les coûts. (globalpropertyguide.com)
En pratique, cela signifie qu’un achat mauricien se raisonne souvent en double logique : revenu locatif modéré et perspective patrimoniale. C’est une inférence prudente à partir des niveaux de rendement observés, pas une promesse de performance. (globalpropertyguide.com)
La vraie différence se fait donc sur la micro-localisation, la qualité de la résidence, la demande de locataires expatriés, la gestion du bien et la capacité à limiter la vacance. Un bien bien placé peut nettement mieux performer qu’une moyenne nationale, mais il faut alors raisonner en rendement net, pas seulement en rendement brut.
Quelle fiscalité faut-il anticiper ?
Le premier réflexe consiste à déterminer votre résidence fiscale. L’MRA retient le critère de 183 jours dans l’année fiscale, ou 270 jours sur les deux exercices précédents ; un résident est imposé sur ses revenus mondiaux, tandis qu’un non-résident n’est imposé que sur les revenus de source mauricienne. Le barème individuel de l’MRA précise aussi que, depuis le 1er juillet 2025, l’impôt sur le revenu des particuliers est de 0 % jusqu’à Rs 500,000, 10 % sur la tranche suivante et 20 % au-delà. (mra.mu)
Pour un investissement locatif détenu en direct, les loyers entrent donc dans la logique de l’impôt sur le revenu, avec les dépenses admises par la loi lorsque la structure et l’usage du bien le permettent. Si vous achetez via une société, la logique change encore : l’Administration fiscale affiche un taux standard de 15 % pour la plupart des activités ordinaires des sociétés, sous réserve des régimes spéciaux. (mra.mu)
La revente mérite une vigilance particulière. Le communiqué de l’MRA sur les gains en capital rappelle qu’il n’existe pas de capital gains tax dans la législation mauricienne pour les actions et titres, mais que des gains issus d’un commerce d’achat-revente peuvent relever du revenu taxable. En immobilier, cela signifie qu’un projet de “flip” n’est pas à traiter comme une simple plus-value patrimoniale. (mra.mu)
Enfin, la TVA est à 15 % sur les fournitures taxables, ce qui peut toucher certains services liés au projet. Il faut donc distinguer le prix du bien, les frais de transaction, les honoraires et l’éventuelle fiscalité d’exploitation. (mra.mu)
Les précautions à prendre avant d’acheter
Pour la partie logistique et budget, les guides pratiques de l’expatriation à Maurice sont un bon complément, surtout si votre achat s’inscrit dans un déménagement global. Ensuite, gardez en tête quatre réflexes simples :
- Vérifiez le schéma exact, car l’autorisation et les seuils varient selon PDS, IRS/RES, G+2 ou acquisition hors schéma. (dha.govmu.org)
- Faites valider la cohérence entre prix affiché, seuil de résidence et devise de paiement, surtout après les changements réglementaires de 2024-2025. (edbmauritius.org)
- Demandez une projection de rendement nette, pas seulement brute, car les charges de gestion, la vacance et l’entretien réduisent le revenu réel. (globalpropertyguide.com)
- Contrôlez la documentation avant signature, car le PRA demande un plan de situation, une évaluation et l’indication de la source des fonds. (dha.govmu.org)
Le bon réflexe est simple : d’abord le schéma, ensuite le rendement, puis seulement le compromis. À Maurice, un achat bien cadré vaut souvent mieux qu’un achat rapide.
FAQ sur l’investissement immobilier à l’île Maurice
Comment investir dans l’immobilier à l’île Maurice et quels programmes soutenir pour les étrangers ?
La méthode la plus sûre consiste à partir de votre usage réel : résidence principale, location, ou achat patrimonial avec perspective de résidence. Pour un étranger, les schémas les plus courants restent le PDS, l’IRS/RES, le G+2, le Smart City/TOS et, selon le dossier, l’acquisition résidentielle au-delà de USD 500,000. Le cadre officiel impose souvent une autorisation préalable et un contrôle documentaire. En pratique, il faut donc choisir le schéma avant de choisir le bien, pas l’inverse. (dha.govmu.org)
Quels rendements locatifs peut-on espérer en investissant dans l’immobilier à l’île Maurice ?
Les rendements dépendent beaucoup du secteur et du type de bien. La moyenne brute observée à Maurice est de 3,22 % au T1 2026, selon Global Property Guide, avec 3,07 % au T3 2025. Cela reste un ordre de grandeur national : un bon emplacement, une bonne gestion et une demande locative solide peuvent faire mieux, mais il faut regarder le net après frais. Pour les locations de courte durée, certains repères de marché montent plus haut, mais l’exploitation est plus exigeante. (globalpropertyguide.com)
Quels sont les régimes fiscaux applicables aux investisseurs étrangers dans l’immobilier à Maurice ?
Tout dépend de votre résidence fiscale et de la structure de détention. L’MRA retient la règle des 183 jours, ou 270 jours sur deux exercices, pour qualifier un résident ; un résident est imposé sur ses revenus mondiaux, un non-résident seulement sur ses revenus mauriciens. Depuis le 1er juillet 2025, l’impôt des particuliers suit un barème à 0 %, 10 % puis 20 %. La TVA est de 15 % sur les fournitures taxables, et les sociétés ordinaires sont généralement taxées à 15 %. (mra.mu)
Comment obtenir la résidence mauricienne grâce à un investissement immobilier à Maurice ?
Deux repères officiels existent et il faut les vérifier au cas par cas. L’EDB indique qu’une villa PDS achetée au-delà de USD 375,000 peut ouvrir droit à un permis de résidence, tandis que la page immigration retient USD 500,000 pour PDS, IRS et RES. Le permis est en principe lié à la détention du bien, selon les pages publiques consultées. Comme les seuils et les textes ont évolué, il est indispensable de valider la version applicable juste avant la signature. (edbmauritius.org)
Quelles sont les principales précautions et risques à connaître avant d’acheter un bien immobilier à l’île Maurice ?
Le risque principal n’est pas seulement financier, il est aussi réglementaire. Il faut vérifier l’autorisation requise, la conformité du schéma, la source des fonds, l’usage prévu et la stabilité du régime qui encadre l’achat. Le budget 2025-2026 a d’ailleurs annoncé la suppression future d’un dispositif encore affiché sur certaines pages officielles. Enfin, il faut garder en tête que le rendement brut ne dit pas tout : le rendement net, la vacance et la stratégie de sortie sont souvent décisifs. (dha.govmu.org)
Et maintenant ?
Si vous voulez transformer ce cadrage en projet concret, commencez par la présentation complète de l’accompagnement à Maurice pour sécuriser le schéma, le budget net et la résidence avant de passer à la sélection de biens.
