Acheter à Maurice ne se résume pas au prix affiché.
Entre PDS, IRS et RES, le bon choix dépend surtout du type de bien, du niveau de services, de votre budget et de votre objectif de résidence ; dans les trois cas, l’EDB encadre l’achat par les non-citoyens, et un investissement au-dessus de 375 000 USD peut ouvrir un permis de résidence au propriétaire et à sa famille. (edbmauritius.org)
Depuis le 13 décembre 2024, un point pratique a changé pour les achats sous ces schémas : l’acheteur non-citoyen doit désormais régler 85 % du prix en roupies mauriciennes au promoteur, le solde de 15 % pouvant être versé en devise étrangère ou en roupies mauriciennes. (edbmauritius.org)
Comprendre le cadre d’achat immobilier pour un non-citoyen
À l’île Maurice, l’achat immobilier par un non-citoyen ne suit pas une seule règle universelle. Le principe général est simple : hors cas spécifiques, il faut une autorisation préalable, et l’administration demande des pièces de base comme un plan de site, un rapport d’évaluation et une indication de l’origine des fonds. Pour certains projets résidentiels approuvés, l’EDB constitue toutefois le guichet clé du dossier. (dha.govmu.org)
Dans la pratique, les programmes PDS, IRS et RES restent les cadres les plus connus pour acheter un bien résidentiel dans un projet autorisé. L’EDB indique aussi que les étrangers peuvent acquérir des biens dans des projets IRS existants, tandis que le PDS a été conçu pour faciliter le développement et l’achat de résidences de luxe par des non-citoyens. (edbmauritius.org)
PDS, IRS et RES : comparaison rapide
Tableau comparatif des trois dispositifs
| Dispositif | Logique du programme | Biens concernés | Résidence et point clé | À retenir |
|---|---|---|---|---|
| PDS | Programme pensé pour des résidences haut de gamme avec services, espaces communs et composante commerciale ou de loisirs. | Villas de prestige, appartements, penthouses et, dans certains cas, lots de terrain viabilisés. | Pas de prix minimum à l’achat sous le schéma, mais le permis de résidence est accordé au-delà de 375 000 USD ; le permis reste valable tant que le bien est détenu. (edbmauritius.org) | Le PDS est souvent le plus souple pour un achat patrimonial avec un objectif de vie à Maurice. (edbmauritius.org) |
| IRS | Cadre d’achat au sein de projets intégrés déjà approuvés, souvent orientés art de vivre et environnement résidentiel premium. | Résidences situées dans des projets IRS existants. | Le seuil de résidence reste de 375 000 USD pour l’acquéreur et ses dépendants, selon les règles EDB. (edbmauritius.org) | Intéressant si vous ciblez un projet existant avec une logique de resort ou d’ensemble intégré. (edbmauritius.org) |
| RES | Programme résidentiel approuvé, plus classique dans sa logique d’ensemble immobilier que le PDS. | Biens résidentiels dans des projets RES approuvés. | Le seuil de résidence reste également de 375 000 USD pour l’acquéreur et ses dépendants. | Utile si le bien visé appartient à un projet RES déjà structuré et autorisé. (edbmauritius.org) |
À retenir : si votre priorité est la souplesse du projet, les services et la lisibilité pour un achat de résidence, le PDS est souvent le point de départ le plus logique. Si vous achetez dans un projet déjà lancé ou historique, l’IRS ou le RES peuvent être parfaitement adaptés. (edbmauritius.org)
Quel dispositif choisir selon votre projet ?
Choisir le PDS pour un achat de prestige avec résidence
Le PDS est généralement le meilleur choix si vous cherchez une villa ou un appartement de standing, avec un environnement résidentiel plus complet : haute qualité des aménagements, espaces de loisirs, services et gestion au quotidien. L’EDB précise aussi que le PDS peut inclure des lots viabilisés, que le projet doit compter au moins 6 unités résidentielles et qu’il n’existe pas de prix plancher à l’achat sous ce schéma. (edbmauritius.org)
Choisir l’IRS si vous visez un ensemble intégré déjà existant
L’IRS est pertinent lorsque vous ciblez un programme résidentiel déjà approuvé et déjà intégré dans un environnement de type resort ou grande opération immobilière. L’intérêt est souvent la maturité du projet, la lisibilité des parties communes et le cadre d’achat déjà rodé. Pour la résidence, le seuil reste celui de 375 000 USD, avec la même logique de bénéfice pour les dépendants. (edbmauritius.org)
Choisir le RES si vous cherchez un projet résidentiel approuvé plus classique
Le RES convient quand le bien visé s’inscrit dans un ensemble résidentiel autorisé, sans nécessairement la logique “resort” d’un IRS. Là encore, le point décisif est moins le sigle que la qualité du projet, le statut d’approbation et le respect du seuil de résidence. Pour beaucoup d’acheteurs, la différence se joue donc surtout dans le type de programme, le standing et l’emplacement.
Les points de vigilance avant de signer
Le premier point à vérifier est le statut exact du projet : s’il est bien approuvé sous le bon schéma et s’il peut accueillir un acheteur non-citoyen. Le deuxième est le mode de paiement, car la règle 85/15 entrée en vigueur le 13 décembre 2024 a un impact direct sur le financement et les flux bancaires. (edbmauritius.org)
Le troisième point, souvent sous-estimé, concerne le délai et la séquence des formalités : validation du dossier, signature de l’acte, enregistrement, puis éventuellement demande de résidence. L’EDB rappelle aussi qu’un non-citoyen peut acheter un appartement dans une copropriété de type G+2 avec approbation préalable, à condition que le prix soit au moins de 6 millions MUR. C’est une piste utile si vous comparez les schémas PDS, IRS et RES à une acquisition d’appartement plus “standard”. (migration.govmu.org)
Les démarches à prévoir, dans l’ordre
- Vérifier que le bien se trouve dans un projet autorisé et identifier le schéma applicable.
- Confirmer le budget réel, en intégrant la règle de paiement 85 % en MUR et 15 % en devise étrangère ou en MUR. (edbmauritius.org)
- Préparer les pièces du dossier demandées par l’administration, notamment le plan de site, l’évaluation et la preuve de l’origine des fonds.
- Faire rédiger et enregistrer l’acte dans le bon ordre avec le notaire, puis vérifier que l’achat est bien transcrit.
- Si vous visez la résidence, constituer le dossier correspondant dès que le seuil de 375 000 USD est atteint. (edbmauritius.org)
Pour préparer les autres briques de votre projet — installation, banque, écoles, assurance ou visa — les guides pratiques d’Expat Mauritius peuvent aussi vous aider à structurer vos étapes.
FAQ sur les programmes PDS, IRS et RES
Quelles sont les différences entre le PDS, l’IRS et le RES pour l’achat d’un bien à l’île Maurice ?
Le PDS est orienté vers des résidences de prestige avec services, espaces communs et parfois des lots viabilisés, tandis que l’IRS et le RES servent à acheter dans des projets approuvés existants. Sur le plan de la résidence, les trois schémas partagent le seuil de 375 000 USD pour le propriétaire et, selon les règles, ses dépendants. En pratique, le PDS est souvent perçu comme le plus flexible pour un achat “clé en main” haut de gamme. (edbmauritius.org)
Quel est le montant minimum d’investissement pour acheter une propriété sous le PDS, l’IRS ou le RES et obtenir un permis de résidence ?
Le seuil de résidence indiqué par l’EDB est de 375 000 USD ou l’équivalent dans une devise librement convertible. Pour le PDS, il faut distinguer le prix d’achat du bien et l’accès au permis : l’EDB précise qu’il n’existe pas de prix minimum à l’achat sous le schéma, mais que le permis de résidence intervient au-delà de 375 000 USD. (edbmauritius.org)
Un non-citoyen peut-il obtenir un permis de résidence en achetant via le PDS à l’île Maurice ?
Oui, sous réserve de respecter le seuil d’investissement et les conditions du schéma. L’EDB indique qu’un non-citoyen qui achète un bien sous PDS pour plus de 375 000 USD peut obtenir un permis de résidence tant qu’il conserve le bien. Le conjoint et les enfants de moins de 24 ans peuvent aussi être inclus, et les titulaires de ce permis sont exemptés de permis de travail pour investir et travailler à Maurice. (edbmauritius.org)
Quels types de biens immobiliers sont éligibles sous le PDS, l’IRS et le RES à Maurice ?
Le PDS couvre des villas, appartements, penthouses et, dans certains cas, des terrains viabilisés au sein d’un projet autorisé. Pour l’IRS et le RES, l’EDB distingue des biens résidentiels dans des projets approuvés existants, avec une logique d’acquisition encadrée par le schéma du programme. Si votre recherche porte sur un appartement, il faut aussi vérifier si le bien relève d’un cadre G+2 ou d’un autre montage autorisé. (edbmauritius.org)
Quelles démarches administratives faut-il prévoir pour investir dans l’immobilier à Maurice via ces schémas ?
Il faut d’abord vérifier que le bien et le projet sont bien autorisés, puis préparer le dossier demandé par l’administration : plan de site, rapport d’évaluation et indication de l’origine des fonds. Ensuite viennent la signature de l’acte, l’enregistrement, puis la demande de résidence si le seuil d’investissement est atteint. Si le bien n’entre pas dans un schéma approuvé, l’autorisation préalable devient indispensable.
Et maintenant ?
Si vous hésitez encore entre PDS, IRS et RES, le plus efficace est de partir de votre objectif réel : résidence, rendement locatif, achat patrimonial ou installation familiale. Pour avancer sereinement, commencez par la page d’accueil d’Expat Mauritius et, si vous voulez vérifier le cadre éditorial du site, consultez aussi les mentions légales.
